周建成博士：影视地产开发模式与商业运营研究.docxVIP

写在前面的话

2010年横店影视城旅游接待841万人次，高居“中国旅游百强景区”排行榜第四位。与此同时，在各地频频上马的影视城多达三十多家。影视业和旅游业的快速发展，已经为影视地产的发展带来了前所未有的机遇。

1987年，我国最早的影视拍摄基地由中央电视台成立于江苏无锡。随后，国内掀起了投资建设影视城的热潮，大小规模不同的影视城在全国迅速成遍地开花之势。目前，虽然影视地产已渐成规模，但是影视城的经营出现很大差距，有的稳步发展，成为了标杆，有的却经营惨淡，甚至面临倒闭。

目前，国内在影视地产运营与发展方面的研究凤毛麟角，易居研究院前瞻性的对这一主题进行了深入研究，不仅归结了影视地产的运营模式，还提出了影视地产未来的发展方向。今天，我们把自己的一些原创性的研究成果公开发布，希望对地产开发商能够的商业地产模式创新以及影视地产经营者在把握企业未来发展战略上提供帮助，推动影视地产的繁荣！

周建成博士：影视地产开发模式与商业运营研究

周建成博士：影视地产开发模式与商业运营研究

PAGE10文化创意地产顾问服务热线

PAGE10

文化创意地产顾问服务热线0212010年横店影视城旅游接待841万人次，高居“中国旅游百强景区”排行榜第四位。与此同时，在各地频频上马的影视城多达三十多家。影视业和旅游业的快速发展，已经为影视地产的发展带来了前所未有的机遇。

PART 1

影视地产的运作模式

影视地产三大模式，分别为影视——主体公园模式、影视——拍摄基地模式、影视——基地+主题公园复合模式。

主题公园模式

主题公园模式，作为旅游休闲元素的聚集形式，主要以影视创意内容作为核心元素，为大众提供生活娱乐享受。

，迪士尼乐园是主题公园模式的典型代表由华特迪士尼公司创立与营运，1955年开幕至今，已经在世界各地陆续建成5座，万众期待的上海迪士尼乐园作为第六座，将在2014年开放。

，

拍摄基地模式

拍摄基地模式，作为影视产业元素的聚集形式，主要提供专业影视拍摄场地、设备、服务，逐渐向影视产业集群方向发展。由创意生产环节所支配。

涿州影视基地展示了拍摄基地模式的特点。由中央电视台建于1990年。位于河北省涿州市，是中国规模最大的一处为影视拍摄提供场景和制作服务的场所，又是一处突出影视特色的新兴人文景点。

基地+主题公园复合模式

基地+主题公园复合模式，结合了拍摄基地模式和主题公园复合模式的特点，并对产业元素与旅游元素进行嫁接与融合。

横店影视城是复合模式的典型代表，位于中国浙江省东阳市横店境内，现已建成13个影视拍摄基地和两座超大型的现代化摄影棚。横店影视城已成为国家5A级旅游区。

基地+主题公园复合模式有别于前两种模式的突出特点：

特点一：产业集聚是核心，同时具备周全的后勤服务基地和完备的影视产业配套。

特点二：多元化盈利模式，要结合旅游、会展会议、培训、交通物流、道具制作与租赁、文化产品工业以及主题公园、服务业等多种盈利模式。

特点三：社会资金民营参与，复合模式允许民营企业介入，增强市场观念和产业意识、拥有灵活的机制、壮大经济实力。

特点四：运作限制条件多，包括行业先行优势、规模经济以及范围经济、投资巨大但回收期长。

业界风标

业界风标

易居研究院始终致力于商业模式的创新研究，近年来投入大量精力开展了主题商业地产研究。图为2011年8月易居研究院召开主题商业地产专家研讨会，企业研究中心创建人、总经理、首席研究员周建成博士代表研究团队就体育地产、影视地产、演艺地产、创意地产等主题商业地产的最新研发进展向与会专家进行了介绍。

会上，周博士提出：“商业地产创新、旅游地产创新、产业协同组合，如此等等，是一个即将全面来临的时代，对懵懂的人们发出的清晰信号，它意味着，在一个刚刚被重新发现的行业面前，谁能抢到先机，接受新的思想，谁能更快地打破旧有的价值观念，谁就会更快地变得富有和强大，在新的行业游戏规则里，赢得商业模式比赢得暂时的利润更为重要。”

PART2

影视地产的发展战略

—以横店影视城为例

1项目概况

1

横店影视城位于浙江中部东阳市的横店镇境内，2004年4月2日，横店影视产业实验区作为我国惟一一家国家级影视产业实验区正式挂牌。影视城已经累计投入30亿元人民币，总用地4963亩，建筑面积

50万平方米，已成为目前亚洲规模最大的影视拍摄基地。

迄今为止，横店影视城现已建成广州街、香港街、明清宫苑、秦王宫、清明上河图、梦幻谷、屏岩洞府、大智禅寺、明清民居博览城等13个影视拍摄基地和两座超大型的现代化摄影棚。

图1

横店影视城的具体位置与景点分布

横店影视城的具体位置与景点分布

横店文化产业用地情况一览表

序号

项目名称

总占地

（万平方米）

其