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吾日三省乎吾身。为人谋而不忠乎?与朋友交而不信乎?传不习乎?——《论语》

浅谈房地产开发项目的融资-

当前,全国房地产行业市场下行,部分城市出现了大批的烂

尾楼，全部是仅完成了主体结构工程,因无资金支付承建商的工

程款，施工队已经撤场,各工地均无人施工。造成这种情况的主

要原因是房地产开发公司的资金链断裂,项目建设资金告急。ﻪﻭ

房地产开发项目高投入，资金需求量大。大多数房企是仅靠自身

实力是不能支撑起这样庞大的资金规模的。因此,大部房地产项

目的融资方式是边建设、边融资、边销售的。如何在这种模式下

保证工程建设资金的充足供应，维持工程建设正常进行、按时交

房,需做好以下几点：

一、制定精确、全面的融资计划ﻪﻭ在项目立项阶段,依类

似项目或已结算项目数据,对项目成本进行初步测算;在施工图设

计完成后,按照施工图预算,计算出工程建造成本，综合土地交易、

设计、营销及其他开发费用成本、费用，编制出工程整体资金需

求计划。按照工程整体开发进度,时间上以月为单位,对资金计划

进行分解，形成资金时间需求计划。经公司相关部门和领导审阅

批准后，作为全项目资金工作计划,指导开发项目的融资工作。

ﻪ二、充分利用项目承建商的资源优势,减少开发商资金压力

ﻪﻭ信誉好的承建商在长期经营过程中,积累了较多的客户资源，

施工中消耗的人工费、材料费、机械费均可以短期赊欠。具体情

况是建筑用工工资，各工地每月均发给工人生活费,到年底一次

性结清全年工资；建筑材料,水泥、钢材、线缆等均是在供应过

程中支付部分款项,等工程竣工验收合格后结清。因此,在工程招

标时，可以要求承建商发挥自身优势,先行组织施工,按工程形象

进度分段结算支付其工程款,大部分房屋建筑工程主体结构付款

吾日三省乎吾身。为人谋而不忠乎?与朋友交而不信乎?传不习乎?——《论语》

节点为地下室、裙房、标准层每五层(或主体结构）完工；二次

结构和装修工程一般为每一至两个月付一次工程款,每次付款额

为所完成工程造价的50%～８0%,余款在工程竣工验收合格时付

至９5%，尾款于保修期满后付清。工程建造费用是房地产项目

成本的主要部分,发挥好承建商在融资方面的优势,可有效缓解开

发商的资金压力。ﻭ三、实行切实有效的房地产销售政策ﻪﻭ营

销工作是房地产开发项目的重中之重。项目销售政策的制定要考

虑到项目收益目标、市场行情、项目具体情况等多个因素。在充

分调研、分析这些因素后,制定切实可行的营销计划、销售政策,

销售政策一定要保证提高营销效率，快速回收资金,最保守也要

做到与工程建设资金计划相同步，保障工程建设按计划顺利进

行。主要的销售方法可采用促销、团购、内部认购等。制定销售

政策时,应有平衡思维,切不可片面追求高房价和利润最大化，否

则可能事与愿违，欲速而不达。在目前的行业形势下,坚持薄利

多销，早日达到项目盈亏平衡点，加快资金周转和保障资金安全,

才是一种可行的销售策略。

ﻪ四、多方拓展融资渠道，保障资金供应ﻪﻭ面对项目开发

巨额的资金需求，有效拓展融资渠道是项目开发成功的重要保

证。

一种方法是向银行、投资公司等金融机构申请贷款。这种

情况下，一般是需要抵押的，需将开发项目评估后,抵押给债权

人，才能得到资金支持。其负面作用是放大了项目的经营风险，

一旦无法履行贷款合同,项目有可能拍卖变现、偿还债权人，造

成巨大经济损失。因此,要客观把握项目盈利能力、仔细评审贷

款合同，将其风险降至可控范围之内。对于前景清晰,预