保留所有权规则下不动产权利变更的分析.doc.pdf

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保留所有权规则下不动产权利变更的分析

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甲系某汽车配件生产企业,与乙签订了《综合住房奖励协

议》。约定乙作为技术人才引进,甲出资为乙购买商品房一套,以

乙名义登记购买并办理按揭贷款。同时约定,10年之内乙需连

续稳定地在甲处服务;甲享有房屋产权,乙享有房屋的居住权;10

年之内,乙无论以任何形式不能为甲服务,甲有权取消对乙的住

房奖励并追索损失;服务满10年后,乙始享有完全的产权。甲提

供住房后,除工资外,不再支付任何年终奖和例行奖励。协议履

行满4年后,甲以乙不服从工作安排为由,单方提出解除合同及

劳动关系,并诉请法院请求乙返还所住房屋。一审法院以《综合

住房奖励协议》系当事人双方真实意思表示,应以协议约定内容

确定物权归属为由,判决房屋产权归甲所有,乙返还房屋。乙

不服提起上诉,二审期间,甲征得乙同意,撤回诉讼。

本案是一起典型的不动产物权纠纷案件,其事实基础关涉

不动产借名登记协议的效力判断、真实物权权利归属以及不动产

保留所有权履行中所附条件是否成就等物权理论和实务问题。在

研究不动产权利变更及不动产交易当事人之间的利益保护、立法

及司法政策取向等方面,极具标本意义。本文讨论如下问题:第

一,本案所涉的不动产借名购房协议条款是否有效?第二,《综

合住房奖励协议》所附条件未成就时真实物权究属何方?第三,

本案的《综合住房奖励协议》是否属于不动产保留所有权的运用?

应比照适用何种裁判规则?

一、《综合住房奖励协议》之效力判断不动产借名登记协

议的正当性建构

(一)不动产借名购房之概念

在不动产权利变更方面,我国《物权法》采行德国、我国

台湾等地的物权变动理论和立法经验,结合我国物权的历史沿

革、习惯而确立登记生效主义。不动产物权的变更,非经登记,

不生效力。〔2〕本案的《综合住房奖励协议》中,约定甲出资,

以乙的名义向开发商购买商品房一套用于乙居住,登记在乙名

下,甲享有产权,乙只享有居住权。如此约定自属甲乙双方真实

意思表示,但在法律效果上与不动产登记生效下之产权表征产生

冲突,即法律上产权推定人与事实上真实产权人不一致,二者名

实背离。这种现象,实践中大量存在,学理上将其称为借名登记。

在商品房领域,更直接称之借名购房。本案中甲方购买商品房而

以乙方名义登记即属此类。其目的一是解决职工居住需要,二是

达到奖励与员工贡献挂钩的目的。〔3〕目前,国内学者对借名登

记概念的一般表述可以归结为:实际出资人(真实权利人)一方与

另一方(登记名义人)约定,由实际出资人出资购买特定财产,以

另一方当事人的名义登记,不动产实际权利归实际出资人享有,

登记名义人不享有实际权利。〔4〕可以看出,虽然借名购房现象

客观存在,但由于目的各异,样态繁多,有的行为属于脱法行为,

有的又属于法律、法规未禁止而对当事人生活有益的行为,对此

现象,法学理论界产生了对该行为效力肯定和否定之争。为此,

探究本案中借名购房协议的效力状态实有必要。

(二)不动产借名购房协议的性质及效力判断

我国法上不动产变更采行登记生效主义,登记物权人在法

律外观上被视为物权权利的享有者,这在借名登记场合,就会

产生当事人约定改变这一事实之情况。对于无名合同之一种的借

名购房协议,它在当事人双方之间订立,其效力约束合同双方;

从借名登记行为之法律关系对内对外的二维区分上看,它属于

当事人双方的内部关系,因此,其内部协议的效力不应受到诸如

物权登记方生效力、物权登记人推定权利正确等等外部效果的影

响。当事人意思自治应成为主宰协议订立的帝王原则,在此之

外,辅以合同法上一般效力的强制性规范加以检视。在效力分析

上,借名购房协议适用合同效力的一般判断标准。在我国法上,

《合同法》规定了主体须有缔约能力、当事人意思表示真实这两

个与缔约主体意志健康的判断标准,在当事人与外部关系的调适

方面,《合同法》规定了不违反强制性的法律规范和公序良俗的

标准,称为合同目的及内容适法性原则。此外,对于合同标的,

《合同法》还要求标的具备确定性和可履行性标准。

由于客观上借名购房合同的类别多样,目的各异,司法实

践中对于协议的效力判断多采区分原则。对于那些当事人双方生

产生活需要且不违反法律强制性规范的意思自治行为,司法上

以认定其有效为多,以保障私权自由,实现私法促进交易之目

的。与我国法相近的台湾地区法上,对于借名购房协议的效力,

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