项目经理项目管理（19页）.pdf

昆明恒大阳光半岛小区项目首期（一标段）

主体及配套建设工程

恒大项目管理经验交流

中铁建设集团有限公司西南分公司

云南军马场一期项目部

2020年7月

恒大项目管理经验交流分享

尊敬的各位领导、同事，大家好：

我是第2项目部项目经理陈龙瑞，很荣幸能够和大家一起

在这里分享恒大项目的管理经验，有不足和欠缺的地方，希望

大家积极提出宝贵意见。

一、项目基本情况

（一）工程概况：

昆明恒大阳光半岛项目（云南军马场项目），地处云南省

昆明市嵩明县杨林镇，在施工程建筑面积28万平米，其中地上

19.8万平米，地下8.2万平方米。共51栋单体建筑，类型有运

动中心、会议饮食中心、KTV等各1栋、商业14栋、洋房6栋、

别墅17栋、高层8栋、平层公寓3栋。项目开工时间为2018

年6月11日,合同金额6.75亿元。

(项目展示：PPT配图，项目视频宣传片自由选择是否播放)

（二）项目特点：

1、新合同模式：

1.1总价包干+非总价包干形式：前期合同范围内主体楼栋

工程（除室外配套工程外）全部采取总价包干形式。室外配套

等室外零星工程采用非总价包干形式。（开工令下发76天开始，

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甲乙双方就必须进行施工图预算30天内完成开工令范围内总价

包干预算，本工程是集团第一批恒大新模式。优点是过程中就

完成大部分结算工作，但也存在缺项漏项风险。新模式为纯垫

资工程，工程进度款付款节点为每批次的全部楼栋外立面实际

完工且移交精装为进度款申报时间节点。

1.2目前项目经过测算，结合相关政策指导，已经将一部

分工程（9栋别墅+5栋商业）转为了“老模式”合同，在一定

程度上能够减少资金压力。

2、恒大内部管理特点：

（1）恒大管理制度具有高度标准化、流程化的特点

恒大的管理制度高度标准化、流程化，充分体现了“法治

大于人治”的特点，与“甲方代表授权制”形成鲜明对比。需

要注意的是，恒大管理规则一部分体现在承包合同条款中，一

部分并未在合同条款中而在其内部管理制度中，需要从实际业

务往来中发现与总结。必须严格按照合同及恒大内部管理制度

执行，很难突破。

（2）恒大管理制度具有强刚性、弱弹性的特点

强刚性：通过制度重重考核→重奖重罚确保层层传递→执

行力强、落地性强（不可逾越）。

如：新出“三大管理办法”最后一部分都有监督管理和考

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核规定。恒大制定制度的部门是可以考核其他执行部门并有处

罚权限。

弱弹性：恒大各级自由裁量权比较有限。各部门及分级领

导的权限范围明确且有限，如：结算争议裁决权限：①地区公

司预决算部裁决：争议金额50万且占总结算金额5%以下；②地

区公司预算分管领导裁决：争议金额50-200万且占总结算金额

10%以下或50万以下且比例5%-10%：③地区公司董事长裁决：

争议金额200-600万且占结算金额15%以下或200万以下且比例

在10%-15%；④预算审计中心直管副总裁裁决：争议金额

600-5000万或争议金额在600万以下且比例15%以上。

（3）恒大针对项目部管理设立多个部门

分别有：工程部：主要负责现场施工管理和进度管理，驻

扎施工现场；总工室：负责设计图纸下发及设计变更、图纸技

术标准确定等；技术部（综合计划部）：现场签证办理，甲供

材申报到货，现场安全质量检查等；预决算部：成本预算核算

管理，预算人员近45人；审计部：负责审核预决算工作，常随

机来现场抽查是否按图施工；招投标部：负责合同签订、解释，

新增单价核定等事宜；管理及监察部：直属集团领导，监察人

员实行轮换制，监管地区公司所有部门及施工单位，并进行考

核评价工作。

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部门间既是独立的，又建立互相考核机制，如工程技术部

考核工程部现场签证办理情况，检查是否符合合同及集团要求

执行，并有相应的处罚权限。各部