房地产行业2025年投资策略分析报告：坚决回稳，化债新生.pdf

行业研究2024.12.16

房地产年度行业策略报告

回稳坚决，化债与新生——房地产行业2025年度策略报告

方正证券研究所证券研究报告

政策复盘：止跌回稳信心坚决，政策加码方向明确。“止跌回稳”是中央层面的首

次表述，对标历史，本轮政策力度不亚于历年楼市拐点政策，517会议后，地产政

策频出：①中央明确启用专项债支持收储/回收闲置用地；②全面取消房贷利率下

限，截至12月15日除北上深外，其余城市已基本取消房贷利率下限；③存量房贷

利率下调平均降幅50BP；④广州全面松绑限购；⑤鼓励性购房政策不断出台，叠加

连续的降息与降准；⑥税费优化正式落地。政策态度积极，楼市企稳信号明确，但

止跌回稳仍需财政力量发力，城中村改造与四代宅有望促进需求不断释放，同时一

行业评级:推荐线城市限购/首付比/房贷利率等方面优化空间仍存，更多政策值得期待。

行业信息

量价表现：量价调整到位，支撑不断显现，量升价稳趋势有望延续。新房销量层面，

上市公司总家数233已跌破中长期中枢：2024年全年商品房销量预计为9.5亿㎡，较21年高点近乎减

总股本(亿股)8,387.77半，销量已跌破中长期中枢（11亿㎡）；住房总需求层面，二手房销售近乎翻倍，

总需求稳定：2024年二手住宅销售面积预计达7.8亿㎡（yoy+10%，较22年销量翻

销售收入(亿元)32,321.20倍）。此外近年来各地政府开始调整建筑规范，推动第四代住宅加速落地，显著促

利润总额(亿元)-9,193.44进改善需求充分释放，无需对住房需求太过悲观；房价层面，租金收益率逐渐靠拢

无风险收益率，房价跌幅已然有限，已逐步回归合理估值，楼市量价企稳具备基础。

行业平均PE-54.71

平均股价(元)5.49债务化解：重组、化债进展不断，部分民营房企逐步走出债务泥潭。百强房企累计

偿债高峰为2024年，境内外债合计待偿规模约4.5万亿，偿债高峰已过。从房企

信用类型看：①以金科股份、融创中国等房企为代表的暴雷房企整体重整工作近期

行业相对指数表现均取得了较大进展，行业加速出清；②以新城控股、金地集团等房企为代表的曾面

临偿债压力的民营房企，已成功度过了2021-2024年的偿债高峰期，后续偿债压力

26%较小，整体风险较为可控，弹性较大，开发业务有望回归正常经营；③以保利发展、

15%招商蛇口等房企为代表的稳健央国企三道红线持续维持绿档，剔预资产负债率不断

4%优化，有望率先穿越周期。

-7%

商业地产：稳地产促消费，消费+地产助力房企穿越周期。截至2024年5月，我国

-18%

城镇人均购物中心面积约0.6平方米，整体购物中心增量开发空间已较小，我国商

-29%业地产市场已进入存量时代，行业格局相对稳定。其中市占率居前的商业品牌在定

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