片区开发项目规划设计管理研究--以株洲湘江新城为例 .pdfVIP

片区开发项目规划设计管理研究--以株

洲湘江新城为例

摘要：片区开发项目规划设计管理工作贯穿项目的全过程，在投资、施工及

运营阶段发挥着至关重要的作用。基于对株洲湘江新城片区开发项目的实践探索，

试图识别规划设计管理的重点阶段，形成一套针对片区开发项目行之有效的规划

设计管理思路，为类似项目设计管理提供参考。

关键词：片区开发；规划设计管理；设计管理

1引言

片区综合开发是相对于土地的一级开发而言的，通常是指以土地开发利用为

基础的综合开发，跨越土地一级开发、房地产二级开发、产业和城市运营三级开

发的全生命周期[1]。片区综合开发通常包含规划设计、土地整备、基础设施和公

共服务设施建设、产业招商以及后期运营等多种建设服务。主要包括产业新区、

高铁新城、旧城更新、旅游度假区、临空经济区、特色小镇、乡村田园综合体等

多种多业态发展类型。

2项目背景

株洲湘江新城片区综合开发项目，东临湘江、南接株渌快速路、西接武广高

铁线、北接武广大道，共17.38平方公里，约26070亩。本项目采用政府和企业

合作模式，共分三期开发，开发周期约10年。包括市政道路工程、市政排水设

施及管线工程、景观设施工程、公共服务配套、土地整理工程及其他部分配套工

程等。

3规划设计管理重点阶段

（1）确保完备的开发手续

区域综合开发是实施大面积的土地开发或一二级联动开发，土地征收、拆迁

等涉及到诸多利益、行政、法律等内容，拥有完备的手续是顺利开发的前提。开

发中必须得到政府的大力支持，协调多方关系，争取优惠政策，降低开发成本和

运营难度[2]。

（2）制订科学的规划体系

邀请知名的设计团队，制订高标准并适度超前的规划体系，为区域发展谋划

美好蓝图，便于优化后续资源配置，也有利于获得政府支持，助力项目顺利推进。

规划设计必须紧密结合城市总规、土地利用规划、产业规划及周边基础条件。

因此，规划设计管理重点阶段主要围绕拿地立项（拿地策划+项目包装+材料

编制+项目申报+资源支持+政府沟通）和规划定位（实地调研+案例分析+产业研

究+产业定位+产业规划+项目规划+概念规划+机构对接）两个层面[3]。

3.1拿地立项阶段

拿地立项主要包含前期准备、立项申请、批准立项和土地获取四个环节。

（1）前期准备阶段，重点进行项目实地调研、国内同类型项目调研以及取

得主要领导支持等工作；（2）立项申请阶段，要进行组织编制可行性研究报告、

策划报告、概念规划以及准备项目立项申请材料；3（）批准立项阶段，要做好

部门汇报、领导沟通、相关材料的修订和完善；4（）土地获取阶段，首先要进

行土地出让价格协商谈判，进而进行投资协议签订，最后完成土地出让。

3.2规划定位阶段

规划定位

主要分为规划

调研、规划定

位和规划实施

三个主要环节，

勘察调研、环境分析、标杆案例、总体定位、产业定位、功能定位、空间设计、

[4]

开发模式、投融资模式、资源导入、运营管理十一大分项内容。

4规划设计管理思路

4.1规划设计管理工作

整个项目管理过程中，规划设计管理部门负责整体统筹管理工作，协调公司

内外部技术资源和相关领域团队做好项目公司的支撑管理工作，项目公司负责具

体事务的落实和对接工作，设计全过程中及时和规划设计管理部门进行进度与问

题的沟通汇报[5]。

4.1.1设计费用管理

（1）负责审核各项目总体设计费用及支出情况，必要时发出费用控制预警，

并上报规划设计审查委员会审议（规划设计管理部门、项目公司）；（2）负责

审核各项目设计合同