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房开企业自持物业账务处理

房地产开发企业自持物业的账务处理如下：

一、初始确认

自建物业完工后转为自持

如果是房地产企业自行建造的物业完工后转为自持，应将其从“开发成本”等科目转入“投资性房地产”科目。

借：投资性房地产（成本为实际建造成本）

贷：开发成本等

外购物业用于自持

外购的物业作为自持用途时，以购买价款及相关税费等作为投资性房地产的初始成本。

借：投资性房地产（成本为购买价款及相关税费）

贷：银行存款等

二、后续计量

成本模式计量

（1）计提折旧或摊销

与固定资产类似，按预计使用年限等对投资性房地产计提折旧或进行摊销。

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

（2）发生维修等费用

日常维修费用通常在发生时直接计入当期损益。

借：其他业务成本等

贷：银行存款等

公允价值模式计量

（1）公允价值变动

在资产负债表日，若投资性房地产的公允价值发生变动，公允价值上升时：

借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益

公允价值下降时则做相反分录。

（2）不计提折旧或摊销

采用公允价值模式计量的投资性房地产，不需要计提折旧或摊销。

三、取得租金收入

确认租金收入

借：银行存款等

贷：其他业务收入

缴纳相关税费

（1）增值税

计算应缴纳的增值税额。

借：应交税费——应交增值税（销项税额）等

贷：银行存款等

（2）房产税

按租金收入的一定比例计算缴纳房产税。

借：税金及附加

贷：应交税费——应交房产税

四、处置自持物业

出售

（1）确认收入

借：银行存款等（实际收到的出售价款）

贷：其他业务收入

（2）结转成本

同时，将该投资性房地产的账面价值结转。

借：其他业务成本（账面价值）

投资性房地产累计折旧（摊销）（若有）

投资性房地产——公允价值变动（若有）

贷：投资性房地产

转为自用

（1）转换

从投资性房地产转为固定资产等自用资产。

借：固定资产等（转换日的公允价值）

贷：投资性房地产——成本

投资性房地产——公允价值变动（若有）

公允价值变动损益（差额，可在借方或贷方）。