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商业管理公司的工作要点和运作思路
一、商业管理有限公司的筹建工作计划与要点
1、确立商业管理有限公司的管理架构及部门职能设置(以
下简称商业公司)在当地注册“商业运营管理有限公司”(暂定,
以下简称商业经营公司),同地区的项目,按地区委托当地注册的
商业运营管理有限公司统一运作。
要求:独立法人的项目开发商与业主签定销售合同后,同时,
业主(已销售部分)或置业公司(自有保留部分)委托商业运营
管理有限公司签定策划、销售、招商运营管理合同,这点对销售
后的商铺的统一运营管理,经营稳定、实现商铺增值,同时降低
运营风险非常重要。
2、商业管理有限公司成立后,依据组织构架按项目
的进度、工作量大小分批对外招聘或由调配相结合方式配
置各部门人员。
A、经营管理团队——负责招商总监、项目招商经理、企划经
理等需第一批到位。
B、按置业公司的年度工作计划及项目进度,分工开展相关的
商业运作工作:项目市调、商业规划定位、销售宣传、招商洽谈
等。
C、当然在没项目或项目前期可根据实际运做情况,尽量精简
人员,主要工作重点为策划、招商。或将招商策划外包
3、建立、健全公司的管理制度、业务拓展流程、运营工
作规范:
A、制定商业公司的行政人事制度、的财务、出差制度。
C、商业公司建章建制的工作重点是:参照同业规范、组织制
定商业运营、业务拓展及商场管理流程、规范如:项目市调、商
业规划、销售宣传、招商洽谈等流程及商业运营基础制度要点。
4、确定商业公司的前期开办费及月固定费用预算
A、前期开办费,主要用于公司注册、场所租赁、办公设备、
桌椅的购买,如置业公司能调配,开办费直接减少:
B、人员工资及其他办公费用等固定支出:
——确立商业公司各部门的年度人员工资及其他办公费用等
固定支出预算费用:
——如果项目商业公司的按实际的体量阶段性派驻或调配人
员,减少固定人员费用支出;暂不含项目物业管理部的人事费用。
二、确立商业公司的赢利模式:
商业公司可按独立核算及外包的模式运作,每个项目也可独
立预算费用。各项目前期的招商、策划费用(行政办公杂费、人
事费用)按预算由置业公司先垫付,后期从以下几块收入中列支。
A、商铺销售奖金:
——行业通行标准及分配比例:商铺总抽2.0˜3.0%,依据不同
地域、地段、开发档期、周期的楼盘会不一样,沿街独立店铺、
产权式店铺的抽成也不一样,可以调整。
——建议参照行情,依据商铺的个案的具体销售趋势而定
B、项目策划费用:
——行业通行标准及分配比例:项目的策划包括项目的销售
宣传和商业招商运营策划,按项目计总额30-100万元不等,目前
行业的广告费投入楼盘总收的1˜1.5%
——建议:将楼盘销售广告策划创意和总设计部分工作外包
给专业广告公司,企划部配合;商业经营的招商广告策划、运营
管理广告宣传策划的工作,由企划部自己完成。
C、项目招商奖金:
——行业通行标准及分配比例:宝龙、冠亚广场向业主收取
一个月租金标准金额。国内的行情是1-3个月租金的标准金额做为
项目的招商佣金,内部再二次分配给招商人员的佣金标准(纯奖
金部分)为按铺位大小50-100平米的200-300元,100平米以上
800-1000元,200平米以上大面积的次主力店、主力店的招商佣金
另计。
——建议:参照行情,依据单个商业楼盘的商场项目体量及
招商难度大小需投入的策划及招商的人事费用、广告费用等物力
资源投入的具体情况而定。
——比如:假定某项目的招商奖金由置业公司审批确定为一
个月租金做为项目总抽成招商奖金。商业管理有限公司留成80˜
85%(因为需要承担项目的固定人事费用),项目招商奖金15˜20%
部分作为项目招商团队的招商佣金,再按动线规划、铺位分割、
业态业种的占比进行二次分配;招商团队组成为招商组(招商人
员个人抽成和招商经理项目总抽成)、企划组、后勤配合组三部分;
各组及组间的岗位具体分配比例按另定。
D、运营管理费:
——行业通行标准及分配比例:运营工作包括物业管理部分
(安保、工程维护、保洁等)、现场营运管理部分(现场管理、客
服、美陈营业推广等)等商业运营管理费:物业管理费按行业标
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