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万科企业股份有限公司战略规划

第一部分：战略分析

第一节企业外部环境分析

【提要】市场多变性和环境不稳定性的趋势，使得在任何场合，企业的资源

都不足以利用它所面对的所有机会或规避它所受到的所有威胁。企业外部运营环

境分析致力于识别和评价超出企业控制能力的外部发展趋势与事件，揭示企业所

面临的主要机会与威胁，从而可以使管理者采用适当的战略，充分利用机会、规

避或远离威胁的影响。

１、企业宏观环境分析（ＰＥＳＴ分析）

（一）政治环境因素(PoliticalFactors)分析

国内现行政策对房地产行业影响

a.政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房

地产业的开发状况。

政府对土地资源的管理主要表现在政府将采取措施，进一步加强对房地产开

发用地的供应管理，严格执行土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计

划，严格控制建设用地供应总量，优化土地利用结构等方面。各级国土资源管理

部门将根据规划和建设的实际需要，制定建设用地，特别是房地产开发用地的供

应计划，对建设用地供应问题实行严格控制。制订政府供地计划，把盘活利用存

量建设用地作为土地供应的重要途径，纳入当地供地总量管理。

政府将强化建设用地管理，确保政府对建设用地的集中统一供应。在一个城

市内，必须坚持土地利用统一规划、统一征用、统一供地、统一管理。为了提高

政府供地环节的透明度，实行政务公开，政府供地计划一经确定，必须向社会公

开，即政府土地供应计划、供地结果和基准地价、土地市场交易信息等将定期向

社会发布。最近，国家出台实施土地储备制度，将现有国有土地包括一部分国有

企业划拨用地统一合理向社会公开招标，实施土地经营。

关于土地出让金征收管理，未按出让合同约定支付国有土地使用权出让金

的，土地行政主管部门有权解除合同，并可要求违约赔偿。房地产开发企业要按

出让合同要求的开发进度开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未

动工开发的，政府将征收土地闲置费，满二年未动工开发的，政府将无偿收回土

地使用权，以防止土地闲置和烂尾工程。房地产开发企业未按出让合同约定交清

土地使用权出让金的，国土资源部门不得为其发放国有土地使用证，未取得国有

土地使用证的土地，不得转让、出租、抵押。

b.政府对房地产交易市场采取的政策将会影响到房地产的流通状况。

未来对我国房地产业影响较大的政策就是交易方式由福利分房政策向货币分

房政策的转变。随着住房制度改革的持续推进，中国房地产市场的需求主体逐渐

由集团向个人转移，政府的房地产金融政策对房地产的发展也越来越重要，住房

消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现出来。随着中国房地产市场的进

一步发展和住房制度改革的不断推进，各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷

款为核心的住宅消费信贷业务，房地产消费信贷业务必将有迅速的发展，对我国

房地产交易必将起到积极的促进作用。

（二）经济环境因素(EconomicFactors)分析

（１）国内生产总值（ＧＤＰ）变化趋势

房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投

资的范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民经济的发展具有周

期性一样，房地产业的发展也具有周期性。商品房销售额呈现出剧烈的波动，显

示出一定的周期性，同样，反映宏观经济发展速度的GDP增长率也呈现出周期

性，虽然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波动步调基本上是一致

的。只是有些年份房地产业的波动幅度会稍领先于GDP的波动，这说明房地产

在国民经济中具有一定的先导性（见下图）

（２）居民可支配收入

房地产的市场需求是由居民购房能力的大小决定的。而居民的购房能力主要

取决于居民的可支配收入。其用于购房的款项包括：原有的储蓄存款、当年总收

入中扣除消费支出的余额、住房公积金、住房补贴。由于房地产行业土地资源的

稀缺性，使得房地产业的地域性特征十分明显，房地产行业的产品供给缺乏弹

性。同时由于我国居民的可支配收入偏低，而房价却居高不下，随着我国货币分

房制度的落实以及居民可支配收入的增加，居民可支配收入对房地产有效需求的

影响将越来越大。

居民可支配收入是构成居民有效需求的重要影响因素；居民可支配收入