房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733558791033.pptx

房地产估价原理与方法上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库

影响房地产价格的因素自身因素区位因素位置、交通、周围环境景观、外部配套设施权益因素权利及其行使的限制、使用管制、相邻关系的限制实物因素土地实物状况、建筑物实物状况外部因素人口因素人口数量、人口结构、人口素质制度政策因素房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划、有关特殊政策经济因素经济发展、居民收入、物价、利率、汇率社会因素政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况心理因素其他因素行政隶属变更、重要政治人物的健康状况

区位因素1.位置位置包括房地产所处的方位、距离、朝向、楼层如果房地产移动之后会发生变化的因素，就属于区位因素（1）方位该宗房地产在某个较大区域中的位置该宗房地产在某个较小区域中的位置某宗房地产是位于一条街道、一条水流或一个山坡的某一侧

区位因素（2）距离目前用于衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标。一宗房地产与重要场所的远近，对其价格有较大影响。空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离、经济距离空间直线距离是最简单、最基础的距离交通路线距离是指通过道路等来连接的距离交通时间距离从理论上讲更为科学经济距离是更加科学但较复杂的一种距离

区位因素（3）朝向对于住宅而言，朝向是很重要的位置因素（4）楼层当为某幢房屋中的某层、某套时，所在楼层是重要的位置因素。商业用房，楼层是极其重要的位置因素