房地产行业2024年11月月报：11月新房二手房成交同环比持增；旧改、收储相关政策预计加速落地.docxVIP

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房地产行业|证券研究报告—行业月报2024年12月16日

强于大市房地产行业2024年11月月报

强于大市

11月新房二手房成交同环比持增；旧改、收储相关政策预计加速落地

核心观点

n新房：低基数+供应增加+新政持续落地利好延续，11月新房成交面积同环比仍能保持正增长。11月40城新房成交面积环比+13.9%，同比+27.7%，同比涨幅较上月扩大了17.9pct，主要得益于：1）基数较低；2）供应增加，根据克而瑞，30个重点城市11月新增供应环比+35%；

3）新政持续落地，利好延续。1-11月40城累计新房成交面积1.23亿平，同比-24.4%。

n从各能级城市来看，一线城市是新政直接受益者，京沪深成交同环比均出现正增长；二、三四线城市成交累计同比降幅明显大于一线城市。

1）一线城市：11月新房成交面积环比+14.1%，同比+25.5%，同比涨幅较上月收窄了0.5pct；1-11月累计同比-16.7%。一线城市是新政直接受益者，上海、深圳、北京成交持增，广州略显疲软。其中深圳涨幅显著，新房成交面积环比+83%，同比+135%。上海、北京新房成交面积环比分别增长1%、14%，同比分别增长21%、19%，但11月环比增幅较10月环比增幅均有放缓趋势，新政利好效应有递减趋势。广州新房成交面积同比-0.3%，环比-5%，随着前期欲购房的存量客户逐步释放完毕，成交出现疲软态势。2）二线城市：11月新房成交面积环比+29.2%，同比+38.2%，同比增速由负转正，较上月提升了40.9pct；1-11月累计同比-27.1%。武汉、青岛、苏州、南京、济南等城市经历了前期深度调整，受益于新政利好和部分房企加强营销力度，成交量同环比均出现正增长；杭州、南宁、成都环比持增，但同比回落。3）三四线城市：11月新房成交面积环比-13.2%，同比+5.1%，同比涨幅较上月收窄了19.5pct；1-11月累计同比-27.1%。三四线城市分化显著，江门、莆田新房成交面积同环比均正增长，金华环比正增长，韶关、佛山、扬州同比正增长，其余城市同环比均下跌。

n二手房：11月二手房成交同环比均保持正增长，但由于政策效果边际减弱，涨幅收窄。11月18城二手房成交面积环比+14.9%，同比+23.2%，同比涨幅较上月收窄了11.3pct，同比增速已经连续6个月保持正增长。本月新政持续落地，二手房成交同环比均能保持正增长，不过由于政策效果边际减弱，同环比涨幅均较10月有所收窄。1-11月18城累计二手房成交面积同比+3.7%。

n从各城市能级来看，一线城市二手房成交同比增速显著高于二、三四线城市。11月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为11.6%、17.9%、9.6%，同比增速分别为62.3%、10.6%、-7.4%，一、二线城市同比涨幅分别较上月收窄了10.6、15.5pct，三四线城市同比降幅较上月扩大了1.7pct；1-11月累计同比增速分别为16.8%、3.4%、-17.0%。具体城市而言，环比来看，多数城市11月二手房市场持续升温，除青岛、南宁、金华、韶关、扬州、池州、清远以外，其余我们跟踪的城市成交环比均回升。同比来看，我们跟踪的城市成交规模普遍高于去年同期，特别是深圳同比+120%，北京、南宁、杭州、厦门、东莞、吉安、衢州同比涨幅也超过五成，但苏州、金华、韶关、池州、清远等城市成交表现依然显著弱于去年同期。

n预判后市，我们认为，在低基数、政策效果持续释放、房企年末销售业绩冲刺等多重因素加持下，12月成交仍将有小幅修复。我们预计今年全年新房成交量或将有双位数的下滑，而二手房成交量仍能保持正增长，韧性好于新房，市场份额占比预计将进一步增长。

n库存与去化：库存规模与去化周期环比均下降。截至11月末，我们跟踪的12城新房库存面积环比-1.4%，同比-10.0%；整体去化周期15.8个月，环比-1.7个月，同比-1.1个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-1.3%、-2.1%、0.6%，同比增速分别为-7.8%、-17.5%、19.0%。一、二、三四线城市去化周期分别为16.3、13.3、54.7个月，环比分别下降2.0、1.2、0.8个月，一、二线城市去化周期同比分别下降0.7、2.3个月，三四线城市同比增加12.2个月。具体来看，11月我们跟踪