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证券研究报告|行业周报
2024年12月15日
房地产开发
2024W50:中央经济工作会议继续强调稳地产
继续强调稳地产,城中村改造、去库存将是未来政策重点推进方向。从大方向来看,经济工作会议承接此前政治局会议,宏观政策将更加积极,同时明确对于房地产行业以“稳”为基调,其中再次强调了推动房地产市场止跌回稳的目标,措辞上新增了“持续用力”,表述力度更强。相较于此前政治局会议,本次会议对房地产部署了更加具体的任务,重点包括(1)“大力实施城市更新、加力实施城中村和危旧房改造”,相关表述在措辞上均更积极;(2)“充分释放刚性和改善性住房需求潜力”,该表述紧跟城中村改造,一方面意指通过货币化安置等方式增加房地产需求,另一方面也隐含需求端政策进一步的加码;(3)供给端“合理控制新增房地产用地供应,盘活存量用地和商办用房,推进处置存量商品房工作”,整体延续926政策框架,即严控增量、优化存量、提高质量,指向商品房收储、收地等去库存政策继续推进。我们认为,中央已经持续给出并强调未来地产政策方向,下阶段要观察实际支持力度和落地情况。
近两月地产销售边际好转带动居民中长期贷款同比多增。11月全国新增社融规模为2.3万亿元,同比少增1197亿元。11月新增居民中长期贷款3000亿元,同比多增669亿元,连续两月同比多增,我们认为主要由于10月以来房地产销售边际好转,以及存量房贷利率调整后提前还贷边际减少。
行情回顾:本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.9%,落后沪深300指数0.85个百分点,在31个申万一级行业排名第29名。
新房:本周30个城市新房成交面积为306.1万平方米,环比下降6.0%,同比提升28.6%,其中样本一线城市的新房成交面积为90.0万方,环比+21.3%,同比+66.1%;样本二线城市为138.4万方,环比-24.3%,同比+4.8%;样本三线城市为77.7万方,环比+13.3%,同比+49.9%。
二手房:本周13个样本城市二手房成交面积合计162.6万方,环比下降11.9%,同比增长47.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为67.3万方,环比-6.7%;样本二线城市为63.1万方,环比-17.5%;样本三线城市为32.1万方,环比-10.6%。
信用债:本周共发行房企信用债15只,环比减少3只;发行规模共计123.26亿元,环比减少32.86亿元,总偿还量164.35亿元,环比增加90.01亿元,净融资额为-41.09亿元,环比减少122.87亿元。
投资建议:维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由:1、政策受基本面倒逼进入深水区,如我们2022、2023年在报告中反复阐述,认为本轮最终政策力度超过2008、2014年,而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标,具备指向性作用,配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用,拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企,品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效,这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策,收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化,依然是观察落地最重要的方向,且可以预见,一二线仍然更受益。基于以上,我们认为2024-2025仍然是以政策为核心主导力量,板块主做政策beta,节奏和仓位控制更重要,配置方向可选:(1)基本面alpha公司:A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份;H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团;(2)受益于化债和去库存的地方城投类企业:城投控股、北京城建等等;(3)物业属于跟涨:华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等;(4)转型概念系:张江高科、中华企业等等;(5)中介:贝壳。
风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
增持(维持)
增持(维持)
行业走势
房地产开发沪深300
30%18% 6% -6%-18%-30%
2023-122024-042024-082024-12
作者
分析师金晶
执业证书编号:S0680522030001
邮箱:jinjing3@
分析师夏陶
执业证书编号:S06805
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