房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733558525530.pptx

房地产估价原理与方法上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库

成本法房地产价格构成房地产价格构成、土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润成本法的基本公式成本法最基本的公式、适用于新开发的房地产的基本公式、适用于旧房地产的基本公式重新购建价格的测算重新购建价格的含义、重新购建价格的求取思路、建筑物重新购建价格的求取方式、建筑物重新购建价格的求取方法建筑物折旧的计算建筑物折旧的含义、建筑物折旧的原因、建筑物折旧的求取方法、求取建筑物折旧应注意的问题

建筑物折旧的求取方法1.年限法直线法成新折扣法2.市场提取法3.分解法物质折旧功能折旧外部折旧

分解法建筑物折旧物质折旧可修复不可修复短寿命长寿命功能折旧功能缺乏可修复不可修复功能落后可修复不可修复功能过剩可修复不可修复外部折旧可修复不可修复暂时性永久性先把建筑物折旧分成它的各个组成部分，然后分别测算出各个组成部分，再把测算出的各个组成部分相加来求取建筑物折旧的方法。是求取建筑物折旧的最详细、最复杂的一种方法。

分解法求取建筑物折旧的步骤是：①求取物质折旧。这是先把物质折旧分解为各个项目，然后分别采用适当的方法求取其折旧后相加。②求取功能折旧。这是先把功能折旧分解为各个项目，然后分别采用适当的方法求取其折旧后相加。③求取外部折旧。这是先把外部折旧分为不同情况，然后分别采用适当的方法求取其折旧后相加。④求取建筑物的折旧总额。这是把上述求取的物质折旧、功能折旧和外部折旧相加得到建筑物的折旧总额。分解法

功能折旧把功能折旧分成功能缺乏、功能落后和功能过剩引起的折旧三类，可分别简称为功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧。（1）功能缺乏折旧的求取可修复①单独增加功能费用：价值时点，单独增加该功能②随同增加功能费用：价值时点，重置建造建筑物，随同增加该功能③可修复的功能缺乏引起的折旧额＝单独增加功能费用－随同增加功能费用不可修复①利用“收益损失资本化法”求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和②估算随同增加功能费用③不可修复第功能缺乏引起的折旧额＝未来每年损失租金的现值之和－随同增加功能费用

功能折旧[例]某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2000万元，现增设电梯需要120万元，假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元。请计算该办公楼因没有电梯引起的折旧及扣除没有电梯引起的折旧后的价值。［解］该办公楼因没有电梯引起的折旧额＝120－100＝20（万元）该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值＝2000－20＝1980（万元）

功能折旧（2）功能落后折旧的求取可修复折旧额＝在价值时点该落后功能重置价格－该落后功能已提折旧＋拆除落后功能费用－落后功能残余价值＋单独增加先进功能费用－随同增加先进功能费用?

功能折旧［例］某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要拆除费用2万元，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元（包括购买价款、运输费、安装费等），要比在建造同类办公楼时随同安装多花费20万元。估计该旧办公楼的重建价格为2050万元，该旧电梯的重置价格为50万元，已提折旧40万元。请计算该办公楼因电梯落后引起的折旧及扣除电梯落后引起的折旧后的价值。?

功能折旧（3）功能过剩折旧的求取功能过剩一般不可修复功能过剩折旧包括功能过剩造成的“无效成本”采用重置价格能消除采用重建价格不能消除层高过高的厂房，重置价格依据5m层高估算，重建价格依据6m层高。功能过剩造成的“超额持有成本”“超额运营费用资本化法”——功能过剩导致的未来每年超额运营费用的现值之和

功能折旧?（3）功能过剩折旧的求取在采用建筑物重置价格的情况下在采用建筑物重建价格的情况下?（4）功能折旧的求取功能折旧额＝功能缺乏折旧额＋功能落后折旧额＋功能过剩折旧额

功能折旧[例]某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假设该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%。请计算该房地产因中央空调功率过大引起的折旧及扣除中央空调功率过大引起的折旧后的价值?