房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733553722766.pptx

房地产估价原理与方法上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库

比较法搜集交易实例搜集大量交易实例的必要性、途径、要求、建立交易实例库选取可比实例选取可比实例的必要性、数量要求、质量要求、应注意的其他问题建立比较基础统一房地产范围、统一付款方式、统一税费负担、统一价格单位交易情况修正交易情况修正的含义、造成成交价偏离正常市场价格的因素、交易情况修正的方法市场状况调整市场状况调整的含义、市场状况调整的方法房地产状况调整房地产状况调整的含义、内容、思路、步骤、方法计算比较价值求取最终的比较价值、求取单个可比实例的比较价值

房地产状况调整的内容房地产状况调整区位状况调整实物状况调整权益状况调整

房地产状况调整的内容(一)区位状况调整的内容区位状况对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况可比实例房地产在其区位状况下的价格在估价对象房地产区位状况下的价格

房地产状况调整的内容区位状况比较、调整的内容位置(包括所处的方位、距离、朝向、楼层等)交通(包括进、出的方便程度)外部配套设施(包括基础设施和公共服务设施)周围环境(包括自然环境、人文环境和景观)

房地产状况调整的内容(二)实物状况调整的内容实物状况对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况可比实例房地产在其实物状况下的价格在估价对象房地产实物状况下的价格

房地产状况调整的内容实物状况比较、调整的内容土地面积（大小）、形状（规则与否）、进深、宽深比、地势（高低）、土壤及地基状况、基础设施完备程度（属于可比实例、估价对象之内的部分）和场地平整程度等影响房地产价格的因素建筑物建筑规模（建筑面积大小）、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、使用率（得房率）、层高、完损程度（包括工程质量、建筑物年龄、维修养护情况）等影响房地产价格的因素。

房地产状况调整的内容(三)权益状况调整的内容权益状况对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况可比实例房地产在其权益状况下的价格在估价对象房地产权益状况下的价格

房地产状况调整的内容在可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同的前提下土地使用期限，城市规划限制条件（如容积率）等