房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733553744466.pptx

房地产估价原理与方法上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库

成本法房地产价格构成房地产价格构成、土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润成本法的基本公式成本法最基本的公式、适用于新开发的房地产的基本公式、适用于旧房地产的基本公式重新购建价格的测算重新购建价格的含义、重新购建价格的求取思路、建筑物重新购建价格的求取方式、建筑物重新购建价格的求取方法建筑物折旧的计算建筑物折旧的含义、建筑物折旧的原因、建筑物折旧的求取方法、求取建筑物折旧应注意的问题

建筑物折旧的求取方法1.年限法直线法成新折扣法2.市场提取法3.分解法物质折旧功能折旧外部折旧

分解法建筑物折旧物质折旧可修复不可修复短寿命长寿命功能折旧功能缺乏可修复不可修复功能落后可修复不可修复功能过剩可修复不可修复外部折旧可修复不可修复暂时性永久性先把建筑物折旧分成它的各个组成部分，然后分别测算出各个组成部分，再把测算出的各个组成部分相加来求取建筑物折旧的方法。是求取建筑物折旧的最详细、最复杂的一种方法。

分解法求取建筑物折旧的步骤是：①求取物质折旧。这是先把物质折旧分解为各个项目，然后分别采用适当的方法求取其折旧后相加。②求取功能折旧。这是先把功能折旧分解为各个项目，然后分别采用适当的方法求取其折旧后相加。③求取外部折旧。这是先把外部折旧分为不同情况，然后分别采用适当的方法求取其折旧后相加。④求取建筑物的折旧总额。这是把上述求取的物质折旧、功能折旧和外部折旧相加得到建筑物的折旧总额。分解法

外部折旧不可修复求取外部折旧额收益损失的期限“收益损失资本化法”未来每年因建筑物以外的各种不利因素所损失的收益的现值之和暂时性例如供给过度的市场永久性例如周围环境发生了不可逆的改变