房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733558804165.pptx

房地产估价原理与方法上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库

成本法房地产价格构成房地产价格构成、土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润成本法的基本公式成本法最基本的公式、适用于新开发的房地产的基本公式、适用于旧房地产的基本公式重新购建价格的测算重新购建价格的含义、重新购建价格的求取思路、建筑物重新购建价格的求取方式、建筑物重新购建价格的求取方法建筑物折旧的计算建筑物折旧的含义、建筑物折旧的原因、建筑物折旧的求取方法、求取建筑物折旧应注意的问题

投资利息（一）含义1．房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息2．土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用全额计息（1）借贷：贷款利息（2）自有：机会成本

投资利息（二）计算1．应计息项目土地取得成本建设成本管理费用销售费用销售税费2．计息周期年半年季月

投资利息取得房地产开发用地的日期动工开发之日建设期3．计息期：应计息的时间长度前期建造期达到全新状况的估价对象的日期例如，采用成本法评估某幢旧写字楼现在的价值，根据现在开发建设类似写字楼从取得土地到竣工验收完成正常需要24个月，则估算该写字楼的建设期应为24个月。一次性发生（期末）均匀发生（期中）

投资利息5．利率价值时点的类似房地产开发贷款的平均利率4．计息方式单利复利本金计算利息，利息不计算利息本金计算利息，利息计算利息