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（房地产管理）房地产企业应对机遇和挑战

个波顶，房地产价格的稳步攀升让房地产企业取得了丰厚的利润，继而成为众矢之的，成为房价上升的罪魁祸首，于是国八条出台，整顿土地供应程序，规范开发和销售行为，提高开发贷款的门槛等等，意图从房地产企业方面下手，规范房地产市场。之后的两年时间，适逢中国城市化进程走到最关键的时刻，中国人素来有着“安居乐业”的传统观念，随着我国住房制度的改革和城市化进程的深入，加上70-80年代生育高峰期的人逐步步入婚育年龄，越来越多的人走向购买商品房的市场，购买房子的刚性需求在过去未来的一段时间内确实还将存在。这些为房地产企业提供了广阔的市场空间，可以大展抱负；当然，随着加入WTO的进程推进，中国对外开放的程度加大，有更多的包括外资在内的资金和企业将加入到房地产市场中来，竞争将更加的激烈，国内房地产企业所面临的不仅仅是发展的机遇，也将是更大的挑战。笔者从自身所处的行业角度出发，在此对打造成熟完善的房地产企业进行思考并提供了几点思路。

一、持续发展的经营理念

在房地产业新兴的这些年，在粗放式运作的低门槛和高收益驱使下，有不少原先做实业或其他行业的投资者，有了一定的资金和关系，拿到一块地进行开发，乘着住房制度改革的东风，进入房地产行业赚一笔就走。这样的企业在实际操作时，房地产开发围绕项目的建设展开，缺乏持续经营的

理念，更有甚者为了逃避日后维修的问题，而以项目公司的方式运作，当项目开发销售完，公司即解散关闭。即便有仍然存在的公司，宁愿花大笔广告费宣传企业形象，却很少会脚踏实地为已销售完成的房产后续保修等负责，客户服务的观点淡薄，追求短期效应的目的十分明显。

短期行为不仅混乱了房地产市场，削弱了客户对市场和企业的信心，而且使企业不能专注于长远规划。从长远来看，客户的口碑是企业的无形资产，尤其是房产这样高价值的商品，优质的产品质量，持续的售后服务等将有利于塑造良好的企业形象，为企业创造超过同行业水平的利润。事实上，持续发展的经营理念，有助于企业从战略发展的角度，构建企业的组织结构，完善内部运作管理，对成本销售等各环节进行有效控制，从而取得良好的社会效应和经济效益，在竞争中立于不败之地。

只有在持续发展的经营理念指导下，企业才有可能深入进行包括组织架构、信息反馈系统及筹资渠道等在内的内部管理的各个环节和方面的改革和完善，从而保证企业不断的发展和壮大。

二、成熟完善的信息系统

（一）全面综合的市场信息

如前所述，最近十年应该是我国房地产市场最活跃兴旺的十年，也是开发企业发展的良好机遇。但目前房地产企业

在开发销售上的做法仍然缺乏严谨科学的前期规划和市场定位，大都是一窝蜂上，由着非理性消费观念的引导，一味盲目的追求大户型高品位豪宅，再通过广告炒作将价位抬高，而且愈演愈烈，越来越脱离大部分百姓的实际需求，也大大超出了人民实际的购买力，最后不得不由国家出面调控，出台了户型方面的具体规定“90平方米以下的户型不得少于70%”。本来，户型的确定作为企业项目前期规划的一部分，应该在项目开发的前期，就通过市场调查风险评估等等决定项目的定位，一个成熟的市场必然包含由低到高满足不同消费群体的多种可选商品，也必然存在生产上述多种档次商品的企业；现在这一项本该由企业在适应市场机制下就当完成的自我调整任务，却变成了国家宏观调控政策。不由得令人深思。一方面说明企业先天不足的问题仍未解决，仍然停留在“拿地-开发-销售”的简单运作模式，另一方面即暴露出企业对收集市场信息的意识薄弱，对满足大多数百姓需求的商品房市场、对本身所处行业的竞争状况、产品供求信息等均缺乏全面综合的了解和分析，当然缺乏官方的统计信息是一个原因，但更主要的是企业本身缺乏这方面的认知和需求导致的信息缺失。

事实上，全面综合的市场信息，对一个追求长期持续经营的企业来说决不是可有可无的，企业需借助它进行科学严谨的可行性研究等前期规划，对开发项目的高中低档、投资

自住进行分类，乃至对企业长期发展的市场定位，降低经营风险，从而挖掘和形成自身的核心价值。

（二）精确合理的成本信息

如果说市场信息为企业提供了参与外部竞争的基本前提，那么要想在竞争中获胜并长久的发展下去，还有赖于企业的内部核心价值，其中很主要的一个方面就是精确合理的成本信息。它就象一条主线索，串起了企业内部管理和生产流程的各个环节，也是经营管理业绩的综合体现，因此是想要持续发展的企业必须直接面对的一个考验。

国八条国六条相继出台，整顿土地供应程序，规范地产商的开发和销售行为，提高开发