04-05-06第四章我国土地归属和利用制度20220930.pptx

;土地公有制的法律规定;土地公有制的形成;土地公有制下两种所有权的法律解析;;;物权法;《土地管理法》;;我国土地权利体系;（二）我国土地使用权的体系化;2.土地使用权类型体系

;我国土地使用权分类体系;;一、建设用地使用权出让取得方式;;二、建设用地使用权出让的法律规定;2.出让方式

（1）土地出让方式的规制

土地使用权出让应当签订出让合同。土地使用权出让方式，实质上就是出让人选择受让人以及缔结合同的方式，包括：协议方式；招标方式；拍卖方式；挂牌出让方式。

在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让。

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》2002年5月9日国土资源部令第11号发布，自2002年7月1日起施行。--第一次确定经营性用地必须实行招拍挂出让。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，经2007年9月21日国土资源部第3次部务会议审议通过，自2007年11月1日起施行--增加了工业用地作为经营性用地。

《民法典》第347条：设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

;《城市房地产管理法》明确规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式。”

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》要求：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，原则上必须以拍卖、招标方式提供。”

《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》明确：“国有建设用地供应，除涉及国家安全和保密要求外，都必须向社会公开。商业性房地产开发用地和其他土地的供应计划公布后，同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供，国有土地使用权招标拍卖必须公开进行。”中纪委第七次会议和国务院第四次廉政???议均明确要求：经营性国有土地使用权出让必须招标拍卖。;;;③挂牌出让

在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布，符合条件的竞买人填写报价单报价；挂牌期限届满，挂牌价格最高者得到土地使用权。

④协议出让

协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。

;3.建设用地使用权出让合同及其履行

;;三、划拨建设用地使用权及其“轨迹”;2.划拨土地使用权特点：

①划拨土地使用权没有期限的规定。

②划拨土地使用权不得转让、出租、抵押。符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

③取得划拨土地使用权，只需缴纳国家取得土地的成本和国家规定的税费，不需缴土地有偿使用费。因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权。;3.划拨建设用地使用权的基本定位

（1）划拨方式实质上是行政批准决定行为

（2）划拨建设用地的无偿性

（3）划拨方式取得的建设用地仅限于公益目的

（4）划拨土地使用权的无期限性

（5）划拨建设用地使用权不得转让、出租、抵押设用地的无偿性

;4.划拨建设用地使用权流转问题

在现实中，划拨建设用地使用权经批准后也可以转让、抵押等流转。

实际上，这并不是划拨建设用地使用权本身可以流转，本质上是划拨建设用地使用权转为出让建设用地使用权后（俗称为“转轨”）的流转。

;?????????????????????????????破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产

????法释〔2020〕18号（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过，自2021年1月1日起施行）

根据审判实践需要，经最高人民法院审判委员会第1823次会议决定，对《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》等二十九件司法解释等作如下修改：

一、修改《最高人民法