房地产业房地产管理业.docx

2009/12/08

房地产业/房地产管理业

房地产业/房地产管理业公司研究深度研究

南国置业

002305

中性/首次评级

股价2009/12/08

RMB22.29

基础数据

总股本（百万股）

480

流通A股（百万股）

38

流通B股（百万股）

0.00

可转债（百万元）

N/A

流通A股市值（百万元）

856

财务数据

市净率(X)

14.8

TRACINGP/E(X)*

51.43

EPS（元）

0.22

股息率（%）

0.00

*最近四季盈利计算。

相关研究

分析师

鱼晋华

(0755)82492232

yujinhua@

肖肖

(0755)82492495

xiaoxiao@

租售并举，以售为终

经营预测与估值

2008A

20091-3Q

2009E

2010E

2011E

营业收入(百万元)

553.6

456.9

894

892

1148

(+/-%)

-4.5

92.3

61.6

-0.2

28.6

归属母公司净利润(百万元)

161.0

106.2

161

200

237

(+/-%)

18.2

79.6

-0.2

24.5

18.6

EPS(元)

0.34

0.22

0.33

0.42

0.49

P/E(倍)

66.5

100.7

66.6

53.5

45.1

n公司以开发商业地产为主，并定位在武汉市场。截至2009年6月底，拥有项目储备建筑面积82.8万平方米，平均楼面地价仅有1638元，且均处于武汉市的中心商业区以及市级商业副中心区的重要节点上，含金量较高。

n公司的开发策略是“租售并举，以售为终”。在项目前期以租为主，通过全权委托其全资子公司大本营公司来统一经营已开发的商业物业，以保证商业物业价值的持续提升，不过最终仍将待其商业价值逐步体现后，再销售掉这些项目。

n我们认为租售并举的模式，可满足公司对利润的要求，但也会加大公司资金周转的压力。不过由于公司所获得的项目中，多有可快速开发销售的住宅配比，因此可对公司租售并举的模式提供资金上的支持。而公司在租赁环节统一经营的模式与REITS的运作模式较为类似。在降低公司的经营风险的同时，还可使公司获取较为稳定的物管费和绩效管理费。不过与国内商业地产标杆企业万达集团相比，南国置业无论在规模，扩张速度还是开发实力上都仍有较大差距。

n预计公司09-11年的EPS分别为0.33元，0.42元和0.49元，对应09、10年的动态PE分别为66X和54X。尽管我们看好商业地产行业在经济复苏背景下的发展空间，也看好公司的商业模式。但公司的规模偏小，并且在3-5年内基本不会向武汉市外扩张，经营策略相对较为保守，成长将会受到一定限制。我们认为市场已明显阶段性高估了公司的成长性，给予中性评级。

最近52周股价表现

10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%

南国置业深证成指

Nov-09

Nov-09

谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。1/15

公司研究-南国置业（002305）091208：租售并举，以售为终（中性）.docDec-2009

谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。2/15

南国置业前身为创立于1998年的武汉南湖花园置业有限公司，2003年更名为武汉南国置业有限公司，2007年整体变更为武汉南国置业股份有限公司。

定位武汉市场，商业地产开发为主

公司以开发商业地产为主，并定位在武汉市场。截至2009年6月底，公司拥有土地储备275.78亩，建筑面积82.8万平方米。其中近一半的土地储备分布在武汉市的商业中心区，剩余土地储备全部分布在武汉市的各商业副中心区。

表1、土地储备质优价廉规模小单位：万平米，元/平米

项目名称

权益

位置

所属商圈

建筑面积

楼面地价

进度

竣工时间

大武汉生活广场

100%

硚口区

古田商业副中心

31.5

1500

拟建

南湖城市广场

100%

硚口区