2025年地产年度策略报告：2025，地产如何止跌回稳.docx

目录

市场端：2025年房价将止跌企稳 4

更广样本的三线城市已接近企稳 7

一线旧房市场刚需品已基本止跌 9

一二线楼市企稳的核心在于如何恢复投资属性 18

从中外视角看一线楼市的最大下跌深度 22

销售将与竣工走出剪刀差，拿地与新开工降幅有望收窄 26

企业端：销售端的整体改善和结构分化同步发生 29

房企流动性压力边际减弱，去化压力整体有望改善 29

第四代住宅冲击既有市场，销售端表现核心看土储质量 31

竞争格局视角看三线筑底，以本地民企为代表的新玩家正在入局 33

风险提示 35

图表目录

图1：2015~2023年新房、二手房成交面积及2024年测算 4

图2：2012~2023年新房、二手房成交金额及2024年测算 4

图3：2022年二手房市场通过以价换量策略承接新房市场挤出的需求（%） 5

图4：2024年样本城市二手房成交面积占比 5

图5：各能级样本城市二手房成交面积占当地总成交面积比重 6

图6：2024年1~11月Wind30城商品房成交面积分布（万平） 7

图7：2024年1~11月克而瑞120城商品房成交面积分布（万平） 7

图8：不同口径下商品房月度成交面积对比（万平） 8

图9：不同口径下商品房成交面积同比表现 8

图10：一线城市新房、二手房需求结构 9

图11：一线城市二手房成交量价 9

图12：一线城市新房成交量价 10

图13：上海二手房集中分布于低总价段 10

图14：一线城市的主城区市场以二手房为主 11

图15：上海二手房市场成交量结构（分总价段） 11

图16：北京二手房市场成交量结构（分总价段） 11

图17：上海市各总价段二手房2024年1~11月成交均价同比 12

图18：上海市各总价段二手房2024年11月成交均价环比 12

图19：上海市各总价段二手房2024年单月成交均价同比曲线 13

图20：北京市各总价段二手房2024年1~11月成交均价同比 13

图21：北京市各总价段二手房2024年11月成交均价环比 14

图22：北京市各总价段二手房2024年单月成交均价同比曲线 14

图23：北京二手房分板块成交均价环比变动分析（2024年Q3vs2024年Q2） 15

图24：北京二手房分板块成交均价同比变动分析（2024年Q2vs2023年Q2） 15

图25：北京二手房分板块成交均价变动分析（2023年Q3较各自板块高点回调） 15

图26：深圳市新房、二手房成交量（6个月移动平均） 16

图27：深圳市新房、二手房成交均价及新房成交量（6个月移动平均） 16

图28：南京市各总价段二手房9~11月成交均价同比 17

图29：南京市各总价段二手房11月成交均价环比 17

图30：我国个人住房贷款加权平均利率（%） 18

图31：我国三四线样本城市租售比情况 18

图32：日本“城市银行房贷利率”与“租金回报率”之差指引房价指数触底 19

图33：美国“30年抵押贷款固定利率”与“租金回报率”之差指引房价指数触底 19

图34：一线城市租金回报率和5年期、10年期国债收益率在2024年四季度交汇 20

图35：深圳二手房样本成交量价 22

图36：一线城市二手房价指数（以深圳房价最高点为基准：2021年5月） 23

图37：日本住宅用地价格指数与名义GDP指数（基期：1986） 23

图38：日本地方圈住宅用地价格指数与名义GDP指数（基期：1988） 24

图39：日本东京都市圈住宅用地价格指数与名义GDP指数（基期：1985） 24

图40：上海市二手住宅价格与名义GDP 24

图41：北京市二手住宅价格与名义GDP 24

图42：深圳市二手住宅价格与名义GDP 25

图43：广州市二手住宅价格与名义GDP 25

图44：以房价/地价和GDP交汇点为基准的下跌节奏 25

图45：商品房销售面积、销售金额累计同比（%） 26

图46：从拿地到竣工的传导机制有所弱化（%） 26

图47：2025年销售端与竣工端或将形成剪刀差（%） 27

图48：商品房销售额、住宅类土地成交总价累计同比（%） 27

图49：商品房销售额、住宅类土地成交规划建面、房屋新开工面积累计同比（%） 28

图50：受益房价止跌企稳和资金需求下降，房企销售或迎来改善 29

图51：测算2025年房企建安支出将继续下滑 29

图52：2025年房企短期有息负债偿付规模相对稳定（亿元）