物业环境维护服务方案.docx

物业环境维护服务方案

一、物业环境管理机构的设置

（一）机构设置

物业环境保护是一项涉及面广、专业性强、需要多个部门相互配合才能做好的工作。所以，一般要求成立专门负责物业环境保护工作的机构，把物业小区的环境保护工作真正抓起来，并落到实处。

（二）人员的配备

这里的人员配备主要是指专门负责物业环境保护工作机构的人员配备的问题。根据物业区域规模的大小、环境保护工作量的多少，可以配备适量的人员。在物业区域规模小、环境保护工作量不大情况下，可以不设专门的机构，但是要有专人负责；在物业区域规模比较大、环境保护工作量比较大的情况下，可以不设专门的机构，但是要有专人负责；在物业区域或规模比较大、环境保护工作量比较大的情况下，就应当设立专门的机构，并配备专门的人员，一般以3-5人负责此项工作为宜。

（三）明确职责

物业管理企业环境保护工作部门的具体职责是：

（1）随时提出物业环境保护意见和建议，当好领导参谋。

（2）拟定物业区域环境保护的标准和规范。

（3）组织环境监测，掌握所管物业区域环境状况和发展趋势。

（4）会同有关部门组织所管物业区域的环境科学研究和环境教育。

（5）负责环境保护的具体指导工作，配合有关部门共同搞好物业区域的环境保护。

物业环境管理早期介入

环境管理早期介入主要是指物业公司在正式接管物业之前对建筑物规划设计阶段的介入，并就建筑物及环境规划设计是否符合国家有关规定，以及物业建成后是否能满足业主和使用人对物业环境的需求参与决策。环境管理的早期介入，主要完成下列几项任务：

（一）参与物业项目的主题建筑规划设计

物业项目主体一旦建成，它的朝向、布局、质量以及对环境的影响一般都很难改变了。所以，再规划设计阶段就要从环境保护的角度把好关。一方面，主体建筑的布局要合理，能够满足业主和使用人对日照，通风和私密性的需求，另一方面，主体建筑的使用材料要符合环境保护要求，以免给业主和使用人带来伤害。从环境保护和管理角度对主体建筑的规划设计提出意见和建议，主要有下列几个方面的问题：

1.建筑用地

在居住各项用地中，建筑用地所占的比例应该是最大的。但是，按照国家有关规定，建筑用地要控制在一定的范围内，居民区其他用项用地，特别是绿地要保持一定的比例。

2.居住面积密度

一般来说，人均居住面积不要过密。根据对一些居民区实例的分析，住宅平均层数为5-6层的居住区用地平均每人为15平方米左右。

3.建筑间距

为了保证日照，通风和私密性的要求，住宅与住宅之间要保持一定的距离。一般房屋间距是1H-1.7H（H，即房屋间距L和前排房屋高度的比值）。学校建筑一般为了保证更好的采光，间距应为2.5H，最小不得少于12米，医院房屋之间的距离就应该更大一些，1-2层之间要大于25米，传染病房之间要大于40米。

4.建筑材料

要使用符合环境保护要求的建筑材料，对含有毒素和放射性的建筑材料要慎用，能不用的不用，非用不可时，要有防范措施。

（二）协助搞好防治污染的配套设备、设施的建设

在规划设计中，对防治环境污染的配套设备、设施与主体工程要同时设计、施工、投入使用。防治环境污染的配套设备、设施，主要有绿地的建设、垃圾处理站的建设、停车场的建设和一些专项设备、设施的建设。

1.绿地规划设计要满足保护的要求

绿地是物业环境最主要的组成部分，也是防治环境污染的最主要手段。所以，在物业项目的规划设计中一定要有绿地规划设计。而且这个绿地规划设计要满足环境保护的要求：

（1）要保证了绿地的规模。

按照我国有关部门的规定，新建居住绿化用地占建设上用地面积比例不得低于30%,亦可按居住人均2平米的标准建设公共绿地，居住小区按人均1平方米的标准建设公共绿地。

（2）要有合理的绿地规划。

居住区要有居住区公园、居住小区要有中心公园、组团要有组团绿地；道路应包括居住区的主干道、分支道路、宅前小路两旁都要进行绿化，做到点、线、面结合，组成完整的绿化系统。

（3）要有合理的植物配置。

要根据不同的功能，包括保护环境的功能选择不同的植物种类等。

2.垃圾处理得设备和设施要满足环境保护的要求

垃圾处理得设备和设施。包括垃圾楼、亭、池、箱、桶等是物业区域的卫生设备和设施，但同时也是防治环境污染的设备和设施。

（1）收集垃圾的设备和设施。

一般高层住宅楼要有分类垃圾桶，一般平房室外要有垃圾池、箱、桶等。这里最主要的问题是，垃圾池、箱、桶的数量要能够满足业主和使用人的要求；同时垃圾池、箱、桶摆放的位置要方便业主和使用人的使用。

（2）垃圾处理的设备和设施要满足环境保护的要求

垃圾处理的设备和设施，包括垃圾楼、亭、池、箱、桶等是物业区域的卫生设备和设施，但同时也是防治环境污染的设备和设施。首先，是收集垃圾的设备和设施。一般高层住宅楼要有分类垃圾桶，一般平房室外要有垃圾池、箱、桶等。这里最主要的问题