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企业会计准则第3号

投资性房地产南昌大学会计系余朝晖PARTONE第一节

投资性房地产的概念、范围投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的重要特征是应当能够单独计量和出售。投资性房地产的范围包括：已经出租的土地使用权;已经出租的建筑物;持有并准备增值后转让的土地使用权。上述已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。但是按照国家有关规定认定的闲置土地（例如囤积一年以上不开发），不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。注意需要区分和明确：某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，对于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的确认为投资性房地产，不能够单独计量和出售的不确认为投资性房地产。企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。自用房地产不属于投资性房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。作为存货的房地产不属于投资性房地产。关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。母公司以经营租赁出租给子公司的房地产，应当作为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。【例题1】以下关于投资性房地产表述正确的是（）。已经以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物属于投资性房地已经以融资租赁方式出租的土地使用权和建筑物属于投资性房地某项房产部分出租部分自用，对于出租部分只有能够单独计量和出售才能确认为投资性房地产经营租赁承租方用于转租的房地产不属于投资性房地产将建筑物出租并提供后续保安、维修等辅助服务，其辅助服务在整个协议中不重大时确认为投资性房地产【答案】ACDEPARTTWO投资性房地产的初始计量投资性房地产按照成本进行初始计量，与固定资产、土地使用权的取得相同。科目使用为“投资性房地产（成本）”外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。添加标题以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。添加标题自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成等。添加标题更新改造支出资本化日常维修支出费用化。添加标题【例题2】甲公司以1000万元取得土地使用权并自建两栋同样设计的厂房，其中一栋作为投资性房地产用于经营租赁，两栋厂房工程建造支出合计600万元，租赁开始日该投资性房地产的初始成本是（）万元。A.1600B.600C.300D.800【答案】D【解析】该投资性房地产的初始成本是达到预定可使用状态前所发生的必要支出＝（1000+600）/2＝800万元PARTTHREE投资性房地产的后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。成本模式计量按照“固定资产”、“无形资产”准则的规定对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销，存在减值迹象的按照“资产减值”准则进行处理；科目使用。取得时计入“投资性房地产”，摊销和折旧计入“其他业务成本”和“投资性房地产累计折旧（摊销）”，取得租金收入一般计入“其他业务收入”。【例题3】甲公司持有一项投资性房地产且按照成本模式计价，该项投资性房地产2006年1月20日取得，原价3200万元，预计使用20年，预计净产值200万元，2006年12月31日取得租金收入180万元，假如不考虑所得税影响，甲公司2006年会计处理：取得：借：投资性房地产3200贷：银行存款3200收入：借：银行存款180贷：其他业务收入180折旧：借：其他业务成本137.5(3200-200)/20×11/12贷：投资性房地产累计折旧137.5减值：借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备单击此处可添加副标题公允价值模式计量公允价值模式计量的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房