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房地产融资通路

目录

第一章房地产融资走向多元化9

一、房地产金融政策回顾9

1．个人住房按揭贷款首付款比例提高9

2．央行上调存款准备金率9

3．“外资限钞令”9

4．54号文件出台9

5.央行再次上调存贷款基准利率9

6．央行再次上调存款准备金10

7.央行再次上调存款准备金10

8.央行再次上调存款准备金10

二、房地产融资成本备受关注10

1、银行：高筑融资门槛10

2、信托：高风险追逐高回报11

3、基金：政策缺位，难解近忧12

三、房地产融资市场逐步趋向多元化13

1、融资市场格局多元化13

2、房地产融资体系逐步健全13

3、资产证券化积极推进14

4、金融产品创新层出不穷14

四、房地产融资存在的问题14

1、金融市场环境有待进一步改善15

2、政策环境需进一步优化15

3、企业自身环境阻碍融资15

第二章房地产企业克服障碍迅速融资16

一、房地产企业如何重塑资金链条16

1、小规模企业：避企业风险，走兼并之路16

2、中等规模企业：创新企业个性，培养专业能力16

3、大规模企业：整合企业实力，接纳各方资金17

二、房地产企业如何困境突围17

1、突围方式之一——业内强强联手17

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2、突围方式之二——资本市场融资17

3、突围方式之三——联姻海外资本18

4、突围方式之四——降低资金需求18

5、突围方式之五——国企资产重组18

三、各种融资方式资金成本比较19

四、六种最适合中小房地产企业的融资渠道19

1、探索有效的民间融资方式20

2、委托贷款20

3、固定回报投资20

4、与建筑企业合作开发21

5、互助性担保21

6、建立中小房地产企业发展基金21

五、拓展房地产融资渠道的对策21

1、有条件的企业逐步建立多元化的融资渠道21

2、中小房地产企业融资方法22第三章国内商业银行贷款23

一、国内商业银行贷款概述23

1、信用贷款的五种类型23

2、担保贷款24

二、国内商业银行贷款操作流程26

1、贷款申请26

2、商业银行贷款调查28

3、核定信用等级，提出审查结论30

4、房地产开发贷款审查与审批30

5、贷款发放32

第四章国外商业银行贷款融资33

一、国外商业银行贷款概述33

1、外国政府贷款现状33

2、国际金融组织贷款现状33

3、国际商业贷款现状33

4、国外贷款的注意事项34

二、国外商业银行贷款操作流程35第五章投资信托融资38

一、REITS融资概述38

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1、REITS的种类38

2、REITS的特征39

3、办理REITS需要的的条件39

4、REITS与普通上市的区别39

REITS39

5、各地区REITs政策差异40

二、利用REITS融资的优势41

1、REITS自身优势41

2.商业地产开发REITS融资优势42

三、利用REITS融资的局限性43

1.REITS自身制约因素43

3.REITS运作模式的限制44

三、REITS的运用方式44

1、REITS的运用方式有以下几种44

2、信托投资公司运用REITS，不得有下列行为45

四、REITS的发展趋势45

1、REITS由贷款型向股权投资型发展45

2、由房地产信托向房地产投资信托基金发展45

五、日本REITS模式46

1、日本REITS运作流程46六、香港REITS模式46

1、香港REITS运作模式47

2、香港REITS开放为内地房地产市场带来的六大机会47

七、内地房地产信托运作模式48

1、传统贷款型信托融资模式48

2、股权型信托融资模式49第六章投资基金融资53

一、房地产境外投资基金概述53

1.理解境外投资基金的五个关键点54

2．公司型基金与契约型基金的异同55

3．封闭式基金与开放式基金的异同56

二、房地产境外投资基金在中国市场的路径与策略56

1、市场路径56

2、三大策略：组合投资+跨市套利+资产重组59

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三、房地产境外投资基金运作模式60

1．三个不同的流程61

2．房地产基金操盘关键点62

3．吸引外资基金的五种因素63

4.营销包装64

5.开发商的管理团队64第七章境内上市融资65

一、境内上市的条件65

1、上市的基本条件65

2、上市融资参考精要65

3、房地产企业上市三大关卡66

二、房地产企业境内上市操作模式66

1、香港主板上市模式66第八章境外上市融资74一、境外上市概述74

1、境外上市主要困难74

2、中国公司