无证预售下的商品房预售合同效力认定研究——兼评《商品房买卖解释》第二条.pdfVIP

无证预售下的商品房预售合同效力认定研究

摘要

我国实行商品房预售许可制度，预售许可证作为证明房地产开发商具有预售

资格的证明，在司法实践中具有决定商品房预售合同效力的关键作用。但是大量

的司法实践案例表明，依照现行相关司法解释做出的判决似乎加重了房地产开发

商和购房者之间的失衡程度。那么《最高人民法院关于审理商品房买卖合同法律

适用若干问题的解释》（正文部分简称《商品房买卖解释》）第二条是否有效回应

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了《房地产管理法》第条和《商品房预售管理办法》第五条、第六条的强制性

规定，上述法律和部门规章中关于预售许可的强制性规范是否属于学者关于强制

性规范分类中的效力性强制性规范，依照该强制性规范直接认定合同无效是否必

要和合理，是否从真正意义上实现了预防房地产开发商的无证预售行为，切实保

护了购房者在预售法律关系中的合法权益，是本文要探讨的主要内容。

本文主要是通过案例研究的方法对司法实践中的问题进行整理，结合强制性

规范理论对合同效力的影响分析未取得预售许可证的预售合同效力认定和责任认

定问题。通过对所梳理的案例的分析，认为现阶段法院审理将预售许可证的取得

与否直接作为认定预售合同的关键与预售许可设置的目的不相符合，以及责任认

定中存在过度加重购房者的举证责任、认定的赔偿损失数额过少、不足以弥补购

房者实际损失的现象。因此，笔者的观点是对《商品房买卖解释》第二条的具体

调整和依据调整在无证预售案例审理过程中改变以往过于强调预售许可证重要性

的认定规则，从形式认定走向实质认定，切实从保护合同得以实现出发，原则上

认定预售合同有效，只有在对公共利益造成严重威胁时才认定合同无效。同时，

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在责任认定中，不再简单地认为返还购房款和利息就是《合同法》第条规定的

“恢复原状”，而是考虑到其他因素导致购房者因合同被认定为无效时造成的实际

损失，在即使否定了合同效力的情形下也能够让购房者的损失得到合理的赔偿。

关键词：预售许可证；商品房预售合同效力；效力认定；责任认定

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无证预售下的商品房预售合同效力认定研究

Abstract

Thecommercialhousingpre-saleispermittedinourcountry,sothepre-sale

license,astheproofthattherealestatedeveloperhasthepre-salequalification,hasthe

keyroleinthejudicialpracticetodecidethevalidityofthecommercialhousingpre-sale

contract.Butalargenumberofjudicialpracticecasesshowthatthejudgmentmade

accordingtothecurrentrelevantjudicialinterpretationseemstoaggravatethe

imbalanceoftheinterestsofrealestatedevelopersandbuyers,resultinginagreater

degreeofunfairness.Well,whetherArticle2oftheSupremeCourtontheinterpretation

ofcertainissuesconcerningtheapplicationoflawsapplicabletocommercialhousing

salescontractseffectivelyrespondstothemandatoryprovisionsofArticle45ofthe

RealEstateManagementLawandthe