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地产营销

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地产营销人，先学会市场研判

阳新芽

摘要：市场研判是一切拿地的核心前提。因为投资的成败，最重要的是取决于市场，只有卖得掉，卖的赚钱,

才能形成现金流，才能形成利润。这也是为什么，很多优秀的投资人都是从营销转型成功的，因为营销

出身的人，更懂客户、懂产品，在判断土地可行性方面，起到至关重要的作用。

关键词：需求分析；供给分析；目标客户分析

中图分类号：F293文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）04-0054-57收稿日期：2020-03-07

伴随疫情的逐步缓和，地产行业的多数企业据、房地产数据、项目微观层面数据三类。

已投身新一轮的战斗准备。对于市场的研判，成为市场分析的主要目的在于：（1）评估项目所处

每个企业的重要命题。只有卖得掉，卖的赚钱,才的市场环境；（2）寻找项目潜在的市场机会，挖掘

能形成现金流，才能形成利润。需求尚未被满足的市场；（3）制定项目的发展方向

市场研判是一切拿地的核心前提。因为投资的和市场定位；（4）、推荐最具竞争力的产品建议；（5）

成败，最重要的是取决于市场，只有卖得掉，卖的评估开发商目标实现的可能性；等等。

赚钱,才能形成现金流，才能形成利润。这也是为1.1需求市场分析（预测需求的大小、来源以及客

什么，很多优秀的投资人都是从营销转型成功的，户客户需求点）

因为营销出身的人，更懂客户、懂产品，在判断土1、确定目标消费人口、家庭和客户特征统计；

地可行性方面，起到至关重要的作用。2、目标消费者收入、支付能力和购买力；3、迁居

当我们进入一个城市，如何去了解该市场的和交通方式；4、目标客户的消费价值趋向（偏

需求情况，有多人需要买房，有多少人有能力买房，好）等。

买的起怎样的房?本文将带大家由宏观到微观，由1.2供给市场分析（市场竞争分析）

总体到局部，学习了解一座城市的市场。（1）现有物业的供应类型和各供应面积；（2）

空置率和空置物业的特点；（3）近期物业的吸纳情

1 房地产市场分析况，包括购买和出租的情况；（4）在建或者正在筹

房地产市场分析不是简单的罗列数据，而是建、拟建的项目；（5）租金或者售价，以及不同位

必须基于数据进行分析。数据主要包括宏观经济数置和品质的物业租金或售价的波动；（6）现有和拟

作者简介：阳新芽，中房案例中心研究员。

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建项目的特点、功能和优劣势分析（核心竞争力）。（4）常驻（城区）人口增长率：是城市活跃度和

1.3市场分析的落脚点（通过市场分析，必须能回吸引力的重要体现，2019年全国自然人口增长率

答好以下问题）为3.81‰，超过这个数据的应当重点关注。

（1）当地市场各类物业需求情况如何？购买经济指标：虽然GDP在市场研究中广泛使用，

力如何？购买力释放情况如何（观望还是抢手）？已成为最必要经济指标之一，但是在使用过程中

（2）本项目的目标客户是谁？（3）目标客户的置发现，该数