2025年土地增值税清算存在的问题及对策讲课讲稿.pdfVIP

士不可以不弘毅，任重而道远。仁以为己任，不亦重乎?死而后已，不亦远乎?——《论语》

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土地增值税清算中存在的问题及对策

征收土地增值税是增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调

控，抑制土地炒买炒卖，促进房地产开发健康发展的重要举措。加

强土地增值税征管，有利于提高房地产行业税收征管的质量和效率，

从而有效地减少税款流失。然而从近年来对房地产行业土地增值税

的清算工作看，当前土地增值税中还存在不少问题需要完善。

一、存在问题

1、政策宣传不够。对于土地增值税业务，税务部门知之不多，

对土地增值税的政策宣传力度不够，造成了纳税人企业财务人员对

土地增值税政策了解不够，对土地增值税纳税意识较低,突出表现在

财务会计不据实记载成本费用，不正确核算申报税款，填报土地增

值税清算的各种报表困难，加之一些房地产开发企业对土地增值税

清算比较反感，从而造成了工作的被动性。

2、业务素质不高

由于土地增值税工作量大，涉及的知识多。而在我们税务系统

部门真正懂土地增值税清算的人，也只是懂一些土地增值税的税收

知识，对土地增值税涉及的一些其他知识，诸如，建筑成本费用核

算，建筑企业评估及基本设施，公共配套设施等方面的知识知之甚

少，给土地增值税清算业务带来了不便。

3、销售收入不真。一部分房地产企业存在确认收入不及时、不

规范的现象。在实际操作中，部分房地产企业推迟工程决算，将预

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人人好公，则天下太平；人人营私，则天下大乱。——刘鹗

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收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不

及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票；部分房地产企业以

部分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环；部分房地产企

业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入。使得开发商所申报

的收入与实际不符，这样就造成了企业收入不实和相关税收的流失。

4、清算工作量大。土地增值税清算工作是一项全新的工作，工

作量大、项目多，实际操作难度大，税收成本高。一般房地产企业

开发项目交叉，既有普通住宅项目也有非普通住宅项目，既有免税

项目也有应税项目。而且，房地产开发大部分是滚动开发，房地产

开发项目周期长，在建设期间，涉及到销售分配、成本费用的分摊

等问题，土地增值税的计算异常复杂。况且有许多企业核算不规范，

项目与项目之间在财务核算上基本是没有分开核算，造成单个项目

开发成本费用核算不实。

5、涉税定性困难。土地增值税的清算涉及到成本费用的核算、

房地产估价及认定、产权管理等许多技术性强、专业要求高的工作，

而且由于房地产开发具有很强的周期性和特殊性，而税务人员对这

些专业性知识不懂，加之，我们对工程造价评估，知识缺乏，在清

算中，很难核实该项工程的平米造价以及平米材料用量，造成了对

土地增值税的一些扣除项目定性困难。

6、成本费用核实难

成本费用的扣除是土地增值税清算的难点和重点。房地产项目

开发周期长、成本内容繁杂，由于土地增值税清算工作涉及到企业

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先天下之忧而忧，后天下之乐而乐。——范仲淹

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的成本费用收入等各个方面，企业的收入一般问题不大，根本的问

题是要真正做到弄清房地产开发企业的成本费用确实很难。目前，

房地产开发企业一般也是把项目全部承包给建筑施工企业，由于建

筑企业的管理混乱，部分房地产企业虚列成本和费用或通过虚开发

票、虚构工程项目和工作量导致虚增成本费用扣除项目。而且好多

材料又无原始票据，为了应付税务部门检查，只好到税务部门补开

发票。其次，将一些公共配套设施（幼儿园等）成本计入住宅成本；

再次，混淆成本归属期和所属项目，任意控制成本结转；通过以上

手段使得作为计税依据的房地产增值额难以真正反映房地产的实际

增值情况。

7、设法逃避清算

一些房地产开发企业根据《国家税务总局土地增值税管理规程》