星湖湾2013年销售年报.pptVIP

秦皇岛恒基参谋星湖湾2013年销售年报

2013年国家政策及市场环境2013年我国房地产去泡沫化持续，国家调控政策延续。在限贷限购等行政政策屡次运用效果减弱后，信息联网、房产税等长效机制的出台预期也再次被加强。2013年2月出台新国五条，在秦皇岛地区表现比较突出的是保障房方面，经济适用房、廉租房，尤其是限价房，供给量为历年之最，解决了很多低收入家庭的住房需求。银行信贷政策的调整涉及个人房贷市场，银行信贷额度不断紧缩、首套房利率优惠减少，变相降低了买房人购房能力，增加了购房本钱。经过近几年房地产开展和政策调控，购房者更加趋于成熟和理性。投资和投机的购房需求被有效抑制，刚性需求和改善性住房需求成为购房的主力军。秦皇岛存量房和供给量巨大，需求虽然在增长，可远不及供给增长的速度。13年市场放量巨大，竞争剧烈，以致很多楼盘以量换价。

市场及竞品情况由于宏观经济的影响，2013年秦皇岛商品房成交略显乏力，成交下行趋势明显，楼盘去化速度明显下降。从目前在售各个楼盘反响来看，客户来访量和成交量较往年均大幅下降。银行贷款信贷额度紧缩，首套房利率优惠减少，变相降低买房人购房能力，增加购房本钱，对购房者影响较大。秦皇岛市逐步放松对限价房的购置政策，使受众群体不断的扩大。由于其明显的价格优势和相对较理想的地理位置，吸引分流客户资源量较大，尤其是我们工程区域的客户目标群。兴桐佳府已降低对市场预期，目前剩余房源采取低价策略，以价换量，分流客户严重；丽景华府工程销售相关手续也将完备，大量前期购房客户急于脱手手中房源，价格相对较低，吸引了局部客户的关注。

星湖湾年度销售情况〔〕星湖湾6-12月完成认购户数227套，实现面积销售18725.68平方米，销售金。星湖湾6-12月完成合同签约212套，实现签约面积17209.64平方米，签约金。

星湖湾来访成交比照情况截止到2013年12月底共计来电237组，来访客户共计626批，自9月以后来电来访访量持续下滑，来访下降原因主要是：广告推广缺乏，目标客户群开掘缺乏；工程进入平卖期缺乏新的热点；阶段性的价风格整影响客户的心理预期。

剩余货量分布本年度星湖湾去化率57.39%，剩余货量42.61%。通过以上图表可以看出，目前剩余货量主要集中在1#、2#、3#楼。套数已售套数已售比率剩余套数剩余比率1#楼321546.88%1753.13%2#楼402255.00%1845.00%3#楼56814.29%4885.71%4#楼604575.00%1525.00%5#楼724562.50%2737.50%6#楼544481.48%1018.52%7#楼484185.42%714.58%8#楼8225.00%675.00%商业361130.56%2569.44%合39%17342.61%

剩余楼层分布目前剩余楼层集中于3层和6层，且多数均分布于1#、2#、3#楼，其他楼栋根本无销售压力。

库存货量分析剩余情况：本工程共计商品房406套，可销售面积34560.73㎡；本年度已销售233套，去化面积18885.58㎡；目前剩余房源173套，剩余面积156756.15㎡；其中1#、2#、3#楼的厢房住宅局部共剩余83套，占剩余比例的47.98%。原因分析：1、根据销售方案进度安排，先期推出1#、2#、6#、7#楼栋，去化速度较好，去化率已达70.11%；临街局部因产品自身的特殊性，去化率相对较慢。2、经过4#、5#楼的两次提价，价格在工程区域内已属高位，导致局部客户资源流失，去化速度减缓。3、3#楼推出时间较短，加之预售证尚未办理完结，客户将购置目标转向其他楼栋。4、临街住宅产品本身抗性就很大，因其位置、朝向、户型等综合因素的影响，去化相对较慢。且体量较大，消化此局部产品需要相当多的目标客户群。5、就楼层来说，3层因搭配车库销售，总价较高；6层因本区域的客户群固有的居住习惯，去化相对较慢，但不存在过多的销售压力。

年度总结一、销售业绩：本年度根本完成预期销售目标，共计完成销售认购户数227套，签约212套。二、存在问题：推广宣传支持力度不够，目标客户资源开掘缺乏；后期价风格动幅度稍大，稍高于市场预期；

2014年销售方案销售目标：完成工程销售率90%以上，实现回款5500万元。销售保障：结合目前市场情况，工程推广能否顺利进行在很大程度上取决于大的经济环境的开展趋势。考虑到本工程目前的情况，新年度需要投入较多的推