需求、供给以及房价的三维解析，降息后美国地产该如何展望？.pdfVIP

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目录

1历史降息周期中，美国房地产市场回暖节奏1

2三个维度看美国地产现状：需求、供给以及价格4

2.1新屋和成屋销售走势分化，居民住房负担能力较弱4

2.2新屋供给充裕，成屋供给受“利率锁定”限制8

2.3房价涨幅放缓，新屋和成屋房价走势背离10

3美联储开启降息后，美国楼市走势将如何11

4美国地产周期对国内出口链的影响12

请务必阅读正文后的重要声明部分

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图目录

图1：1979-1983年美联储利率和新屋销售增速走势3

图2：1983-1987年美联储利率和新屋销售增速走势3

图3：1989-1992年美联储利率和新屋销售增速走势3

图4：1995-1998年美联储利率和新屋销售增速走势3

图5：2001-2003年美联储利率和新屋销售增速走势3

图6：2007-2015年美联储利率和新屋销售增速走势3

图7：2019-2022年美联储利率和新屋销售增速走势4

图8：2023-2024年美联储利率和新屋销售增速走势4

图9：今年以来美国新屋销量保持较快增长4

图10：今年以来美国成屋销量继续走低，但10、11月回升4

图11：美国首次购房者比例仍处于1981年以来的低位5

图12：2012年后潜在首次购房者数量快速上升5

图13：全球金融危机后，住房负担能力指数走势与成屋销售相似6

图14：不同因素对美国居民住房负担能力指数变动的影响6

图15：按“利率”对居民住房负担能力影响的正、负划分，“利率”影响为正时，新屋（成屋）销售增速通常回升..6

图16：当利率从6.8%降至6%时各收入群体可负担房源比例的变化7

图17：与供需均衡市场相比，即便利率降至6%家庭的可负担房源比例仍低7

图18：11月购买申请指数小幅回升7

图19：美国MBA购买申请指标与成屋销售走势较为相关7

图20：相较成屋而言，美国新屋供给更加充裕8

图21：新屋开工、竣工通常跟随新屋销售增速变化，新屋销售涨幅已经有所放缓8

图22：疫情后4%利率以下的存量抵押贷款占比明显走高9

图23：目前仍没有更多的家庭愿意出售房屋9

图24：美国“婴儿潮一代”已步入老年时期9

图25：大部分“婴儿潮一代”老年人更加倾向于留在原地9

图26：美国房价涨幅逐步放缓10

图27：新屋售价和成屋售价走势分化10

图28：美国房价走势领先美国租金CPI走势约16个月11

图29：市场预测美联储的降息路径12

图30：2022年后未偿抵押贷款平均利率远低于市场利率12

图31：相比美国1989年以来的降息周期，此轮在首次降息后美国30年期固定抵押贷款利率明显偏高12

图32：2018年后中国家具向欧、美出口的份额逐步走低13

图33：2018年后中国家电出口美国的占比持续走低13

图34：中国家具出口增速与美国新屋开工增速相关13

图35：中国主要家电出口增速与美国成屋销售增速相关13

图36：美国家具、家电的批发商库存仍处于历史低位水平14

图37：上一轮中美贸易战时期我国家具、家电出口增速表现14

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月美联储开启新一轮降息周期，市场普遍预期降息之后美国房地产市场会因为