需求、供给以及房价的三维解析，降息后美国地产该如何展望？.docxVIP

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TOC\o1-2\h\z\u历史降息周期中，美国房地产市场回暖节奏 1

三个维度看美国地产现状：需求、供给以及价格 4

新屋和成屋销售走势分化，居民住房负担能力较弱 4

新屋供给充裕，成屋供给受“利率锁定”限制 8

房价涨幅放缓，新屋和成屋房价走势背离 10

美联储开启降息后，美国楼市走势将如何 11

美国地产周期对国内出口链的影响 12

图 目 录

图1：1979-1983年美联储利率和新屋销售增速走势 3

图2：1983-1987年美联储利率和新屋销售增速走势 3

图3：1989-1992年美联储利率和新屋销售增速走势 3

图4：1995-1998年美联储利率和新屋销售增速走势 3

图5：2001-2003年美联储利率和新屋销售增速走势 3

图6：2007-2015年美联储利率和新屋销售增速走势 3

图7：2019-2022年美联储利率和新屋销售增速走势 4

图8：2023-2024年美联储利率和新屋销售增速走势 4

图9：今年以来美国新屋销量保持较快增长 4

图10：今年以来美国成屋销量继续走低，但10、11月回升 4

图11：美国首次购房者比例仍处于1981年以来的低位 5

图12：2012年后潜在首次购房者数量快速上升 5

图13：全球金融危机后，住房负担能力指数走势与成屋销售相似 6

图14：不同因素对美国居民住房负担能力指数变动的影响 6

图15：按“利率”对居民住房负担能力影响的正、负划分，“利率”影响为正时，新屋（成屋）销售增速通常回升 6

图16：当利率从6.8%降至6%时各收入群体可负担房源比例的变化 7

图17：与供需均衡市场相比，即便利率降至6%家庭的可负担房源比例仍低 7

图18：11月购买申请指数小幅回升 7

图19：美国MBA购买申请指标与成屋销售走势较为相关 7

图20：相较成屋而言，美国新屋供给更加充裕 8

图21：新屋开工、竣工通常跟随新屋销售增速变化，新屋销售涨幅已经有所放缓 8

图22：疫情后4%利率以下的存量抵押贷款占比明显走高 9

图23：目前仍没有更多的家庭愿意出售房屋 9

图24：美国“婴儿潮一代”已步入老年时期 9

图25：大部分“婴儿潮一代”老年人更加倾向于留在原地 9

图26：美国房价涨幅逐步放缓 10

图27：新屋售价和成屋售价走势分化 10

图28：美国房价走势领先美国租金CPI走势约16个月 11

图29：市场预测美联储的降息路径 12

图30：2022年后未偿抵押贷款平均利率远低于市场利率 12

图31：相比美国1989年以来的降息周期，此轮在首次降息后美国30年期固定抵押贷款利率明显偏高 12

图32：2018年后中国家具向欧、美出口的份额逐步走低 13

图33：2018年后中国家电出口美国的占比持续走低 13

图34：中国家具出口增速与美国新屋开工增速相关 13

图35：中国主要家电出口增速与美国成屋销售增速相关 13

图36：美国家具、家电的批发商库存仍处于历史低位水平 14

图37：上一轮中美贸易战时期我国家具、家电出口增速表现 14

房地产市场是美国经济的重要组成部分，对于美国经济周期也有重要影响。2024年9月美联储开启新一轮降息周期，市场普遍预期降息之后美国房地产市场会因为利率下降而逐步回暖。我们首先复盘了1980年以来美国降息之后房地产市场的表现，然后从需求、供给以及价格三方面对当前美国房地产市场进行剖析，发现美国新房和二手房市场的走势分化较大，二手房市场受制于利率锁定效应。美联储降息后美国地产销售有望逐步回升，但随着成屋供给释放、利率短期维持高位，房价涨幅或继续放缓。后续的降息节奏也将影响美国房地产市场的修复进程。

1历史降息周期中，美国房地产市场回暖节奏

根据美国经济学家FredFoldvary的研究，自1800年以来，美国地产中长周期通常跨越18年左右，按此计算，目前美国处在1818年以来的第11个长周期的繁荣阶段。而短周

期跨度在3-5年左右，主要受到美债长端利率的影响。从1980年以来的降息周期来看，美国新屋销售增速拐点通常出现在降息时点前后。如果按照硬着陆和软着陆的情形区分，经济硬着陆下，新屋销售增速通常先下降，而后在政策刺激下出现较大幅度的反弹；经济软着陆下，新屋销售通常保持平稳增长态势。具体来看，经济硬着陆下，除新冠疫情冲击之外，美国新屋销售同比出现向上拐点滞后于30年抵押贷款固定利率出现向下拐点平均约8.6个月；

经济软着陆下，美国新屋销售同比出现向上拐点滞后于30年抵押