2025年房屋登记办法第四十三条的内容、主旨及释义 .pdfVIP

百川东到海，何时复西归?少壮不努力，老大徒伤悲。——汉乐府

房屋登记办法第四十三条的内容、主旨及释义

一、条文内容：

申请抵押权登记，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；

（四）抵押合同；

（五）主债权合同；

（六）其他必要材料。

二、主旨：

申请抵押权设立登记时应当提交的文件

三、条文释义：

本条是关于抵押权设立登记申请人应当提交文件的规定

操千曲尔后晓声，观千剑尔后识器。——刘勰

《城市房地产管理法》第四十九条规定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房

屋所有权证书办理。”《担保法》第四十四条规定：“办理抵押物登记，应当向登记部门

提供下列文件或者复印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物所有权证或者使用权证

书。”上述两个法律规定比较原则，不便具体操作。《抵押管理办法》第三十二条规定：“办

理房地产抵押登记应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人身份证明或法人资格证

明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证书》、《房屋所有权

证》、《房地产权证》，共有的房屋还需提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；

（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件和证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值

的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件。”

《权属登记管理办法》第十九条第二款规定：“申请房屋他项权利登记，权利人应当

提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关证明文件。”从

以上两个办法规定的申请人应当提供的要件看，《抵押管理办法》规定得较为完整。按照《物

权法》的有关精神及当前我国社会经济的发展，本条规定删去了“可以证明抵押物价值的

证明”的规定。对于提交“可以证明抵押物价值的证明”，目前有两种不同的观点，第一

种观点认为，依据《担保法》第三十五条规定，“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物

的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得

超出其余额部分。”按照这一规定，超额抵押在我国是被禁止的。应当说，《担保法》制定

之初，因我国社会主义市场经济体制尚未建立，国家的整体法治环境和信用环境都很差，

为了防止“三角债”，遏制欺诈行径，禁止超额抵押还是有一定道理的。但是，在我国社

会主义市场经济体制已经建立并逐步完善的今天，如果仍然禁止超额抵押，就会是“有百

害而无一利”。首先，要做到抵押财产的价值始终大于被担保的债权，就必须要对抵押财

产进行评估，而由此就会增加交易成本。况且，抵押财产的价值也不是一成不变的，也许

设定抵押权时抵押财产的价值确实低于被担保的债权，但是此后很可能大大超过了。所以，

《担保法》禁止超额抵押没有太多的可行性。其次，设定抵押权本来就是当事人的民事活

以家为家，以乡为乡，以国为国，以天下为天下。——《管子》

动，应当充分尊重当事人的意思自治，如果债权人愿意接受超额抵押，法律上为什么一定

要加以限制呢？第三，禁止超额抵押严重限制了债务人的融资，结果导致号称“担保之王”

的抵押权远远没有“保证”在我国经济生活中广泛运用。最后，《担保法》禁止超额抵押的

规定使得一些登记部门为了多收费，在办理抵押权登记时强制当事人对抵押财产进行评估，

有的甚至要求一年评估一次。鉴于《担保法》禁止超额抵押的上述诸多弊端，此次《物权

法》明确废弃了对超额抵押的禁止性规定，允许抵押人以价值低的抵押财产担保价值高的

债权。另一种观点认为