2025年土地评估程序及注意事项 .pdfVIP

士不可以不弘毅，任重而道远。仁以为己任，不亦重乎?死而后已，不亦远乎?——《论语》

土地评估程序及注意事项

【摘要】按照事先制定好的科学、严谨、全面的估价程度开展估价工作，不仅可以保

障估价工作的质量，而且可以避免顾此失彼、疏忽遗漏，提高估价工作效率，本文着重论

述土地评估程序以及所需注意的事项。

【关键词】土地评估；程序；注意事项

0前言

土地估价是随着土地使用制度的改革和市场经济的发展产生的，是一项对实操性和技

术性都要求很高的行业，随着我国市场经济的发展，土地估价已成为推动我国土地市场建

设的重要力量，而土地估价师也已成为目前根据我国社会主义市场发展的客观需要而设置

的六类资产评估专业资格之一，它不但要求我们拥有坚实的理论基础，同时也要求我们拥

有丰富的实践经验。

作为服务机构，我们应该为客户提供优质的服务，这就要求我们在保证评估质量的前

提下，还要讲究时效，因此在估价前必须有良好的组织和工作计划，以事半功倍，根据《城

镇土地估价规程》，联系我们在实际估价中的流程，土地估价一般按照以下程序进行：

1接受估价委托，明确估价基本事项

在获取一宗估价业务时，要与委托方进行协商，明确本次评估的估价对象、评估目的、

评估收费标准、费用支付方式、报告交付日期等，进而签订评估委托协议，约定双方的权

利和义务，以免产生争议。

人人好公，则天下太平；人人营私，则天下大乱。——刘鹗

2拟定估价作业计划

主要包括以下几个方面：

1）确定拟采用的估价技术路线和估价方法；

2）针对估价对象、估价目的、拟采用的估价方法等，确定需搜集的估价资料及其来源

渠道；

3）预计需要的时间、人力和经费。根据估价项目的具体情况，确定由哪些估价师及人

员来参加，看是否需要聘请其它专业领域的专家来协助；

4）估价作业步骤和时间进度安排。针对这个项目所开展的各项工作及时间、人员、经

费等作出具体安排，以便控制进度、协调合作。

3资料收集与实地查勘

3.1资料收集

主要包括：

1）反映估价对象状况的资料。包括产权登记资料、产权来源资料、反映土地位置和基

础设施的资料、土地利用状况资料。

2）对土地价格有影响的资料。包括：a）对土地价格具有普遍影响的因素资料；b）

仅对待估宗地所在具体区域地价影响的资料；c）待估宗地自身个别因素条件对土地价格有

博学之，审问之，慎思之，明辨之，笃行之。——《礼记》

影响的资料。

3）针对本次所采用的估价方法所需要收集的资料。如市场比较法需搜集交易案例及交

易案例的各种状况资料；成本法需搜集构成价格的各项成本费用及依据；剩余法需搜集市

场上出售或出租的同类型的交易实例或租赁实例以及建筑费、专业费、利息、租售费用、

租售税费及平均利润资料；基准地价法需搜集待估宗地所在地的基准地价成果资料及相应

的修正体系；路线价估价法需收集待估宗地所在的具体位置所对应的路线价成果资料（包

括图、表）及相应的深度修正系数表和其他条件修正系数表。

3.2实地查勘

估价人员在按照土地估价程序收集完所需资料外，必须实地踏勘待估宗地，目的是：1）

亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣；2）对影响该宗地价格的区域因素、个

别因素及设施状况进行查看，并进行详细记录；3）对事先搜集的有关估价对象的坐落、四

至、面积、产权等资料进行核实，看其是否与产权登记文件一致；4）此外还要查勘土地的

利用状况，有建筑物的，需勘查建筑物的结构、建成年限、成新、建筑面积、各部分具体

利用状况、利用效益及建筑物的内外装修等，并对估