投资机会与案例分析 -房地产-2024.pptx

目录

一、为什么要进行房地产投资机会研究?

经济状况演变的必然:二、三线城市开始启动宏观调控的必然:利润逐步摊薄市场细分的必然:投资基金大量进入

二、如何进行投资机会研究?

如何进行机会研究？

从是否进入城市研究进不进?什么时候进?进哪个区域?开发什么产品?能不能介入?在哪里?开发什么产品?如何开发?定位哪些客户?什么价格出售?如何进行开发?研究的整体脉络-从项目是否介入研究

①宏观经济是否有支撑②区位地理是否有优势③市场需求是否有满足④价格增长是否有空间⑤产品投放是否有机会关注点分析五大关注点城市是否进入问题进哪个区位的问题进入时机问题 进入时机问题产品开发问题

总量：是否较大增幅：是否够快结构：是否合理排名：是否靠前总量：是否较大增幅：是否够快排名：是否靠前负荷：是否合理城市规划：是否有强势“概念”产业规划：是否能导入人口用地规划：是否有较大发展GDP水平居民可支配收入城市规划

地理位置：相邻辐射关系历史人文：有无悠久的历史文化自然景观：有无优越的自然景观交通环境：内、外交通是否便捷教育环境：有无知名的教育支撑医疗环境：有无知名的医疗设施生活环境：有无完善的生活设施功能定位：有无强势“概念”引入基建规划：有无大型基建规划生活配套规划：有无大型商业规划空间环境配套设施规划利好

总量：有无达到一定规模增幅：有无达到一定比例总量：有无达到一定规模增幅：有无达到一定比例供求关系：是否合理区位排名：是否靠前人均面积：是否有空间供应成交综合

均价其他区位排名：与周边其他城市相比价格区间：客户普遍接受的价格购买压力：房价与家庭收入比房产价格：有无持续增长增长幅度：有无达到一定比例地产成本价格：有无增长空间

各类型产品的市场供应比重各类型产品的市场成交比重各类型产品的供求关系各类型产品的价格水平

城市历年统计年鉴城市规划网国土资源网…1.宏观经济环境2.城市地理环境3.市场需求环境

接上页实地调查房地产交易中心统计报告房地产交易网当地房企市场研究报告4.价格空间环境实地调查城市房地产网房地交易中心统计报告当地房企市场研究报告5.产品开发环境

需求分析模型

城市房地产投资机会总体评价模型(一)3.从政策面分析房地产投资环境，如当地的政策是否有利于房地产发展;当地的金融部门是否愿意投资房地产市场.从行业面评估房地产的投资机会开发容量；销售量的上升速度.

城市房地产投资机会总体评价模型(模型一)类别影响因素指标阐述权重单项得分最终得分 衡量标准基本面GDP衡量城市发展水平人口规模衡量房地产的需求量是否充足人均可支配收入衡量居民消费力高低重大基础设施衡量未来城市房地产的辐射半径发展面城市发展方向衡量城市发展方向是否适合发展城市规划定位衡量城市规划是否有利于房地产发展政策面政策金融环境衡量是否对当地房地产有推动作用行业面供应量衡量城市房地产市场容量成交量衡量城市房地产市场容量价格衡量市场上升空间产品衡量产品的开发机会合计

城市房地产投资机会总体评价模型(模型二)城市综合竞争力AB1城市经济实力C1GDPC2人均GDP C3利税总额C4社会消费品零售总额C5规模以上工业企业利润总额C6人均可支配收入B2城市资金实力C7全社会固定资产投资总额 C8人均年末储蓄额C9人均地方财政收入C10人均地方财政支出B3城市科技实力C11科研综合技术服务业人员数C12每万人拥有高校在校学生数 C13人均教育事业费支出C14高等学校数C15高等学校教师数B4城市产业结构与效益C16第三产业增加值占GDP比重 C17第三产业从业人员数C18工业经济效益综合指数C19工业利润总额

接上表城市综合竞争力AB5城市开放程度C20进口总额C21出口总额C22进出口总额占GDP比例C23吸收外资金额C24国际旅游收入B6城市基础设施C25基础设施投资额C26人均生活用水量C27人均铺装道路面积C28每万人拥有公交车C29每十万人拥有医生数C30每十万人拥有医院床位数C31人均生活用电量C32人均邮电业务总量C33每百万人拥有影剧院数C34每百人拥有公共图书馆藏数B7政府管理城市水平C35城市化水平C36市区土地面积C37市区人口密度C38就业率C39人均住房使用面积C40工业废水排放达标率C41人均蔬菜产量C42人均肉产量C43建成区绿化覆盖率C44环境噪声达标面积

指标项因素指标评价因素权重指标权重优/100良/80中/60差/0经济环境产业经济GDP在全市的排名人均可支配收入房地产市场土地供应量 土地价格走势房屋价格走势企业同行竞争行业平均利润未来发展规划区域功能定位 基础设施发展规划生活配套设施发展规划改造工程规划

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