项目开发全流程简述(发展管理部程皓).ppt

房地产开发全流程——地产角度的项目管理程皓二零一二年九月

对房地产开发流程的理解或解读，有多种角度和方法，今天主要结合中海的内部价值导向和管理设置谈谈我自己的看法。如有雷同，纯属巧合如有异议，随时指教如若鄙视，小声点骂01前言02

房地产开发是一个具有很长周期的过程，与制造业的重复劳动不同，房地产开发的整个过程呈现出明显的阶段性，各个阶段不仅作用主体不同，其工作内容、工作成果都存在很大的不同。01今天，我也采用分阶段的方式来解读房地产的开发流程。02分阶段分析

概念阶段规划阶段实施阶段收尾阶段运营阶段传统的阶段划分方法

概念阶段主要信息：区位、周边情况、项目体量主要指标核心工作：初步可行性研究（项目建议书）、项目初始评价、初步设想、投资评价输出结果：初步决策（项目是否具备投资价值）back123传统的阶段划分方法

规划阶段12back3主要信息：区位深度调研、市场深度调研、土地出让的具体指标核心工作：营销定位、规划设计输出结果：规划方案（初步总平）传统的阶段划分方法

实施阶段01主要内容：施工图设计、招投标项目现场管理（成本管理质量管理进度管理）02back03传统的阶段划分方法

收尾阶段01back03主要内容：项目交付项目后评估人员分流结算…02传统的阶段划分方法

运营阶段01主要内容：物业管理的相关内容02back03传统的阶段划分方法

项目全寿命周期有建设意图项目决策阶段编制项目建议书编制可行性研究报告项目评估项目立项项目实施阶段设计准备阶段编制设计任务书设计阶段方案设计扩初设计施工图设计施工施工阶段动用前准备阶段保修期项目正式动用项目使用阶段项目拆除开发管理(DM)物业管理(FM)项目管理(PM)全寿命管理(LCM)

地产开发中的几大角色和他们眼中的项目1业主方的PM——OPM设计方的PM——DPM承包方的PM——CPM供货方的PM——SPM2

各自的视角不尽相同

从刚刚分析的几个阶段来看几大工作：设计——有设计院招投标——有招投标代理和造价事务所施工——有承建商物业——有物业公司销售——有销售代理公司所有说，房地产是一个资源整合型的行业但也是唯一一个经历全生命周期的单位，我们也应该有全过程的视角。

12钱：房地产作为一个资金密集型的“类金融行业”，钱是根本。中海的企业导向和内部管理脉络划分依据土地投资：主要投资支出，真正开发的开始具备开盘条件：资金回笼的开始入伙：核数师认定结利的节点，利润的结算几大关键节点个人偏向的划分方法

投资阶段土地是关键这个阶段的核心焦点就是土地

投资阶段项目决策背景外部环境内部因素城市发展规划及政策影响宗地所属区域的城市定位项目本身的特殊性对公司总体发展战略的影响项目在发展规划中的定位项目的利润贡献

投资阶段土地素质宗地位置1宗地现状2周边社区配套3周边环境4大市政配套5规划控制要点6土地价格7土地升值潜力评估8立即开发与作为土地储备优缺点比较9

绿化率总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅建筑面积、公建建筑面积综合容积率、住宅容积率建筑密度控高030405060102怎么看地？-规划指标

23145热点产品和热点项目客户群体特征区域发展规划和重要基础设施建设主要指标：土地供应、投资量；供销总量、总额、价格水平和各指标增长预期区域经济基础和政策环境市场分析之地块所在区域市场表现怎么看地？-市场环境

怎么看地？-市场环境判断依据周边3—5公里内的楼盘情况知己知彼楼盘位置、规模、规划特点、立面和套内户型售价水平和定价策略营销特点、主要卖点、热销户型、主要客户群、卖场布置、有无代理销售率、入住率（已有入伙的项目）物业管理、小区环境、配套市场分析之地块周边楼盘情况

怎么看地？-核心价核心格

土地投资决策地产发展链条中最重要的决策数据支持

判断依据01宏观情况02规划利好03市场情况04竞争对手05卖房策略06当地房地产市场宏观情况07城市发展规划重要基础设施08地块所在区域市场表现09地块周边楼盘情况10项目定位11数据支持12决策依据

01参与的主要部门：投资管理部——土地跟踪、投资分析营销策划部——市场调研、销售预测设计管理部——初步规划和建筑指标计算02数据支持

土地拿到了，真正的开发也就开始了……

第一个重要目标节点：开盘里程碑事件：取得预售许可证取证的两大先决条件：报批报建手续完备、现场具备条件（地上三层）123

第一个重要目标节点：开盘里程碑事件：取得预售许可证取证的两大先决条件：报批报建手续完备、现场具备条件（地上三层）两条主线：报建和建设（两者又相互交圈）010302

010203040506两条主线：报建和建设（两者又相互交圈）一个源头：设计备注：讲解时以建设为主线，后续补充报建流程STEP