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（运营管理）公司运营管理方案
龙城·金帝园物业运营管理方案
山西华岳物业管理有限X公司2015年12月编制
目录
（一）服务理念及发展目标
（二）管理机构、人员编制及薪资
（三）收费项目及标准报备
（四）开办测算及日常管理测算
（五）X公司各部门岗位职责
（六）X公司各项规章制度及员工考核标准
（七）X公司各岗位工作内容
（八）员工服务礼仪及规范
（九）员工理论知识培训
（十）突发事件应急处理机制及处理程序
（十壹）物业接管验收附件：
业主临时规约
（壹）服务理念及发展目标
1.服务宗旨：
全心全意全为您
2.服务理念：
真诚为基、理解为柱、沟通为梁
3.质量方针：
科学管理、完善服务、注重细节、坚持创新
4.服务准则：
依法管理，业主至上，用我们的真心、热心、爱心、细心、精心为业主提供五心服务
5．员工修养理念：
勿以恶小而为之，勿以善小而不为。每日学习，每日进步。
将投诉做成惊喜。
始终保持耐心，始终保持微笑。
企业的每壹位员工都是企业的形象代言人,每壹个人的壹举壹动都代表着X公司形象。
6.发展目标
企业不发展就是退步
以金帝园项目为基础，以万科物业为样板，保证质量,练好内功，宣传自己，扩大影响，打造本地最好的物业服务企业，努力在本地承接多个物业项目，使我X公司不断发展壮大，力争在三到五年内晋升成为国家二级资质的物业服务企业。
（二）人员编制及薪资
人员配置
职位名称
配置人数
项目经理
1人
客户服务中心主管
1人
客服人员、财务人员
2人
工程维修部主管
1人
工程维修人员
2人
公共秩序维护部主管
1人
公共秩序维护部人员
6人
环境绿化部主管
1人
保洁人员
5人
绿化人员
1人
共计
21人
人员薪资体系
序号
岗位
工资标准
备注
1
物业经理
6000
2
客服
2000
3
电工
2600
4
管道工
2400
5
白班保安
2100
6
夜班保安
1500
7
室内保洁
1400
8
室外保洁
1500
（三）物业收费项目及标准
法律依据：国务院《物业管理条例》发改委、建设部《物业服务收费管理办法》、福建省《山西省物业服务收费管理实施办法》，且根据晋中本地的物业管理市场实际情况制定。
序号
项目
类别
计价单位
标准
备注
1
物业服务费
住宅
平米
1.18
2
物业服务费
住改商
平米
3.00
3
物业服务费
商铺
平方
2.50
4
水费
居民
立方
3.00
含二次加压
5
水费
商铺
立方
7.30
6
电费
居民
Kwh
0.487
7
电费
商铺
Kwh
1.33
8
采暖费
居民
9
采暖费
商铺
10
电梯费
0.35
壹层不收
11
垃圾处理费
居民
每户每年
60
12
垃圾处理费
商铺
20平米以内：60元/月·户
超20平米部分：0.3元/月·建筑平米
15
装修管理费
平米
6.00
建筑面积
16
车位服务费
月·个
80
17
车位租赁费
同上
300
18
天燃气初装费
19
有线电视初费
20
住宅专项维修基金
21
（三）开办测算及日常管理测算
办公费明细表
费用项目
子项目
测算依据
费用小计
办公费
交通费
日常租车估算
200
服装费
通讯费
电话费
俩部电话，平均每部月120元，共计240元
240
手机费
经理150元、维修工各50元
250
服装费
前台客服
夏装2套:，冬装2套：，（900+480）X2/24（俩年折旧）
115
保安员
夏装2套:，冬装2套：（140+280）X2/24（俩年折旧）
210
管理人员
3人维修
工4人
保安6人
冬季大衣13件
29
13X80＝/36（三年折旧
其他员工
秋冬装2套X180＝360
夏装2套X80＝160
（360+160）X7/24（俩年折旧）
475
办公用品
纸张、笔等
100
其他费用
综合计算
合计
1439
物业开办用品购买计划
金额单位：元2015年9月
物品名称
规格
单位
数量
估价
金额
用途
办公类
文件柜
个
6
350
2100
前台用
办公桌
张
6
260
1560
前台4维修1门卫1
办公椅
把
10
80
800
电脑
台
2
3000
6000
前台1办公室1
档案袋
个
500
1
500
打印纸
包
3
20
60
笔记本
个
10
1.5
15
中性笔
支
20
1
20
铅笔
支
10
0.5
5
直尺
把
2
2
4
橡皮
高质的
块
3
1
3
圆珠笔
支
10
0.5
5
复写纸
盒
1
5
5
收据
本
10
2
20
订书机
个
2
15
30
订书针
盒
5
1
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