青岛城阳区房地产市场报告.ppt

天泰城持续成功的关键要素分析第一期第二期第三期成功关键因素与中体合作，成熟嫁接奥园的运动概念完善的运动设施：室内游泳池、健身房、羽毛球、乒乓球、高尔夫、网球……天泰的品牌明确的客户定位和产品设计有效的针对韩国客户做营销推广：去韩国推广、针对韩国人的户型设计……日益成熟的配套资源韩国城的品牌效应天泰城规模效应不断成熟的社区配套和社区文化天泰的品牌商品房供应量放量增长明显放量增长数据来源：青岛市城阳统计年鉴目前城阳区可售商品房面积40.6万㎡，但后期即将推出的楼盘较多，体量非常大，其中：卓越·蔚蓝群岛：总建筑面积：160.09万㎡（未推出）千禧国际村：总建筑面积:100万㎡，未开发75.4万㎡万科魅力之城：总建筑面积约：40万㎡，未开发35.6万㎡2005年，城阳区共有28个社区实施改造，12个社区7700户居民一次性高燥完毕当年回迁，共完成拆迁面积120万㎡，新建安置楼410栋、137万㎡削减需求效应：通过旧村改造，目前城阳区的农村居民大多有两套房在手，而且改造后的房子品质和质量都比较好，因此，刚性的拆迁需求和置业升级的需求在短期内都得到很大的满足，很大程度上削弱了商品房的需求刺激作用增大攻击效应：同时，这些房产在三级市场上出租或者变相出售，又将会对商品房市场形成冲击非商品房供应冲击加剧商品房竞争此外，城阳区近年来大规模的旧村改造，对商品房市场形成了较大的冲击：需求量明显回落，占全市的比例持续下跌数据来源：青岛市城阳统计年鉴城镇居民住房现状现住房人均建筑面积31.75㎡，人均使用面积23.75㎡有68%是住宅商品房；24%是房改房78%是二居室；22%是三居室数据来源：青岛市城阳统计年鉴具有一定的置业升级需求商品房拥有量比较高住宅价格持续上涨数据来源：青岛市城阳统计年鉴复合增长率高达29%5、竞争格局PART3随着外来发展商的进入，城阳区域市场的参与主体趋向多元化，市场竞争也从单纯的产品阶段转向更多层次的竞争外来发展商的进入，将有效促进行业的整合发展但由于区域市场的逐渐饱和，目前在城阳区，产品力较好的项目也未必能热销，必须依靠有效的营销策略总结：行业环境PART4目前，青岛本地知名发展商均未进入城阳区，如海信、海尔、百通等，天泰也是处在城阳与李沧交接地带2006年以前，主要是以城阳区内的发展商为主，如长安、银盛泰、中联等，而且很多发展商并非专业的地产公司，没有形成强势品牌产品大同小异、营销水平较低，产品主要以自然消化为主市场参与主体比较单一，实力不强2006年，随着万科、宝龙、卓越等外地知名发展商的进入，将有效推动城阳区房地产开发水平的整体提高同时，外来发展商的进入，也必将加剧行业的竞争和加速行业的整合知名发展商的介入，将推动行业的整合板块格局PART5板块分布格局308国道南段4000-5500元/㎡（精装修）中端住宅为主空港附近中心区5000-6800元/㎡中高端住宅和商业地产惜福镇和夏庄4300－6500元/㎡主力产品为别墅板块描述城阳中心区308国道南段惜福镇及夏庄空港板块板块定位中高端住宅和商业地产项目高度集中；产品线包括小高层/情景洋房/连体别墅/顶级酒店式公寓/大型综合性商业项目中端住宅为主产品线包括多层、小高层/高层公寓中高端住宅产品线包括多层花园/小高层公寓/双拼别墅/别墅尚未成熟竞争优势市政、商业、生活配套设施非常完善顶级中央居住区未来投资前景秀丽交通优势发展时间较长，板块较为成熟更接近市区自然景观及环境资源优越交通便利与李沧区贴邻海景资源主流客户本地高端消费人群（公务员、本地企业主、韩国人、城阳区域的成功商人、市区内的自用客户）看好城阳未来发展的房地产投资者市区中端客户城阳区、青岛市内乃至外地的高端消费人群（第二居所）部分李沧区的客户价格区间公寓5000-6800元/㎡主力价格区间在4000-5500/平方米（带精装修）主力价格区间在4300－6500元/平方米代表性项目万科魅力之城宝龙广场/青特汇豪景苑天泰城100福国际山庄千禧国际村/百通香溪庭院蔚蓝群岛小结

4大板块相对独立，板块内竞争激烈城阳区4大板块各具特点，地理位置、环境、自然资源、生活配套的异同亦衍生了不同的主力客户群体，壁垒分明，相互竞争性不大；各板块内竞争非常激烈从发展的眼光来看：城阳区四大板块未来最具发展潜力的首推中心区千禧国际村01.天泰城01.卓越蔚蓝群岛01.典型项目分析1、典型项目分析—千禧国际村产品力大社区配套高端且齐