华润万象生活-市场前景及投资研究报告：非凡万象，双轮共进，商管服务龙头，业绩腾飞.pdfVIP

房地产/房地产服务

公

司

研华润万象生活非凡万象，双轮共进，商管服务龙头业绩腾飞

究

（01209.HK）——公司首次覆盖报告

2025年02月06日

投资评级：买入（首次）

背靠华润，业绩亮眼，物管商管齐发力，给予“买入”评级

公日期2025/2/5华润万象生活背靠华润集团，关联方华润置地销售及拿地市占率提升，项目储备

司当前股价(港元)29.550优质，同时积极拓展城市空间赛道；商业管理赛道作为行业龙头，在管购物中心

首

次一年最高最低(港元)39.550/20.850及写字楼运营效率提升，盈利能力保持稳健。我们预计2024-2026年归母净利润

覆总市值(亿港元)674.48分别为35.0、41.2、47.2亿元，EPS分别为1.54、1.81、2.07元，当前股价对应

盖

报流通市值(亿港元)674.48PE为17.7、15.1、13.2倍，首次覆盖，给予“买入”评级。

告

总股本(亿股)22.83物管规模稳中有进，增值业务多元化布局

流通港股(亿股)22.83截至2024H1，公司在管面积为3.98亿平，合约面积为4.46亿平，较年初分别增

近3个月换手率(%)10.28长7.5%和4.9%，第三方占比分别为61.9%和60.2%，城市空间在管规模占比提

升至31%。2024H1基础物管实现收入39.8亿元，同比+15.4%，其中关联方占比

股价走势图51.2%，城市空间占比20.6%，毛利率同比下降1.0pct至15.2%；社区增值和非

社区增值业务收入同比分别+10%、-16%，毛利率同比分别下降1.9pct、1.4pct

华润万象生活恒生指数

96%至30.9%、37.8%。

72%商管服务龙头，运营提质增效

48%公司商业航道主要包含购物中心和写字楼两大业态，其中商业在管面积1185万

开24%

源方，关联方占比82%；写字楼在管面积1523万方，受新项目入市影响出租率同

证0%

券-24%比下滑2.6pct至77.1%。2024H1商业航道收入28.5亿元，同比+23.4%，其中购

2024-022024-062024-10物中心和写字楼收入占比分别为66%和34%；毛利率达60.9%，同比增加2.4pct。

证

券数据：聚源物管规模稳中有进，关联方储备面积充裕

研

究公司2019年来收入利润保持增长，2024H1收入及归母净利润同比分别+17.1%、

报+36.0%；得益于商管毛利率边际提升，整体毛利率同比提升0.8pct至34.0%，毛

告

利率和净利率水平在头部物企均保持前列；管理费率同比下降1.3pct至5.1%，

在头部物企处于较低水平。公司在手现金充裕，上半年经营性净现金流可覆盖净

利润倍数