房地产市场报告 -深圳写字楼市场 2024年第四季度.docx

MAR

MARKETBEAT

深圳

写字楼市场2024年第四季度

市场关键指标

同比未来一年

变化趋势

26.6%

空置率

837.0

存量(万平方米)

￥169.1

租金(人民币/平方米/月)

(甲级写字楼)

深圳经济数据

同比变化未来一年趋势2024年前三

同比变化

未来一年趋势

5.4%

GDP增速

3.5%

第三产业增速

0.1%

CPI增速

-0.1%

房地产开发投资增速

备注：增长数据为累计同比涨幅；

数据来源：深圳统计局；穆迪分析；戴德梁行研究部

Betternever

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租方市场下，写字楼租金进一步下跌，全年降幅9.3%

2024年第四季度，伴随位于前海桂湾11.9万平方米的新项目入市，年内全市新供应累计达28.1万平方米，全市甲级写字楼存量也达到837.0万平方米。四季度写字楼市场延续了年内需求以续租或换租为主的趋势，新增需求不足，市场依然呈现供应过剩的局面。市场租金下行已成行业共识，为加快租赁进程不少业主愿意提供更低的租金价格，受此影响四季度深圳甲级写字楼平均租金同比下降9.3%至每月每平方米169.1元，环比下降2.2%。除下调租金外，越来越多的业主提供“一客一议”的租赁方案以及更完善丰富的商业配套-—市场倒逼着供应端全方位的服务升级来吸引客户。另外，政府也在积极参与写字楼租赁活动，其通过主动了解企业需求，帮助专精特新或行业龙头企业匹配到合适的物业，这也在一定程度上带动了深圳办公楼宇的去化。在新增供应及市场各方积极的去化策略下，四季度甲级写字楼吸纳量录得5.8万平方米，年内累计16.5万平方米，空置率则受到新供应的影响较上季度上涨0.4个百分点至26.6%。

写字楼租金下降持续吸引非甲级租户的同价升级需求

全年来看，金融、TMT、专业服务甲级写字楼传统三大行业的租赁面积占比分别为26.6%,23.9%和17.8%。其中金融业需求占比最高，私募基金、财富管理以及与寿险、养老、康养板块相关的保险业最为活跃。TMT对运营成本的敏感度更高，办公面积收缩及自有物业的启用，令其租赁需求占比较前三季度下降1.0个百分点。专业服务业中律所及人力资源等行业需求仍相对活跃。疫情放开后酒店业需求表现较为亮眼，但由于恢复性扩张渐入尾声，部分上市公司年中财报表现也未及预期，四季度酒店活跃度放缓，寻租目标也由配套成熟的中心城区转向人流聚集的外围新兴商务区。当前甲级写字楼市场正在向下沉市场找需求，跨境电商、出海企业培训、服装品牌以及部分物流企业在低租金的窗口期升级办公空间。

总部企业迁往自建物业，释放的存量空间加剧市场竞争

写字楼办公需求增长放缓，持续的新供应造成全市空置面积累加，未来或将有更多非办公类的需求进驻写字楼。2025年，全市将有超过170万平方米的甲级写字楼可投入使用，再加上腾讯、小米等企业的总部物业即将投入使用，企业需求回流释放出大面积的存量空间还将持续冲击市场信心，租金或将持续下行。

戴德梁行

深圳甲级写字楼需求/供应

100

80

万平

万平方米

60

40

20

0

2022202320242020

20222023

2024

■新增供应

■新增供应

深圳甲级写字楼租金空置率0320

0420

0121

0221

0321

0421

0122

0222

0322

0422

0123

0223

0323

0423

0124

0224

0324

0424

租金(人民币/平方米/月)

260

220

180

140

100

30

25

20

15

10

5

0

■平均租金空置率

空置率(%)

◎2024戴德梁行

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