房地产市场报告 -上海写字楼市场 2024年第四季度.docx

市场关键指标同比变化未来一年趋势22.37%空置率1,698.28存量(万平方米)￥223.33

市场关键指标

同比变化

未来一年趋势

22.37%空置率

1,698.28

存量(万平方米)

￥223.33租金(人民币平方米/月)

资料来源:戴德梁行研究部

上海经济数据

2024年三季度

4,7%

GDP增速

5.8%

第三产业增速

O.O%

CPI增速

7.8%

房地产开发投资增速

2024年二季度

4,8%

5.8%

-O.1%

8,4%

未来一年趋势

资料来源:上海市统计局,穆迪分析,戴德梁行研究部

写字楼市场2024年第四季度

新增供应冲高回落

四季度,三个新入市的项目分别为黄浦西藏南路/新天地商圈的太平洋新天地商业中心T1,前滩商务区的前滩中环广场,以及虹口四川北路商圈的滨港商业中心,新增约23万方办公面积,环比上涨33%,同比下降43%。

今年,上海甲级写字楼市场迎来12个优质项目,共计近80万方,分别约为2022年和2023年新增供应量的97%和49%。业主根据市场调整项目入市节奏,新增供应主要集中在黄浦、虹口以及徐汇新兴板块。

以价换量旋律未变

以价换量仍是市场主旋律,四季度全市平均月租金降至223.3元/平方米,环比跌幅1.1%。核心区和新兴板块月租金持续小幅下降,分别降至261.8元/平方米和176.8元/平方米,环比下调0.7%和1.9%。

从行业来看,专业服务业是季内最为主要的租赁需求来源,租赁面积占比达26.0%,包括咨询公司、律所联合办公品牌以及广告传媒公司等。零售商贸类企业租赁面积占比15.7%,位居第二,主要集中在闵行和徐汇新兴等板块。此外,金融和TMT公司分别占比15.6%和14.6%。外资机构在租赁成交(续租扩租在内)中占比进一步回升至39.3%。

2024年上海甲级写字楼市场净吸纳量约6o万方,同比上涨52.8%。其中四季度录得150,4421平方米。全市平均空置率小幅上扬至22.44%,仅新增供应入市区域空置率有较大涨幅。

利好政策助力市场回温

2025年上海甲级写字楼供应压力持续。20个优质项目,共计约17O万方新增面积计划入市。出租率和租金如何企稳回升是市场面临的巨大挑战,仍需较长周期。

今年上海政府陆续出台多项利好政策,包括推进商务楼宇更新提升、支持上市公司并购重组行动等,并且重点支持生物医药新材料绿色低碳低空经济等产业发展,助力上海写字楼市场将稳健发展。

全市甲级写字楼需求和供应

200

150

100

50

0

20202021202220232024

净吸纳量新增供应

全市甲级写字楼租金和空置率

280

260

240

220

200

25

20

15

10

5

0

Q120Q220Q320Q420Q121

Q120

Q220

Q320

Q420

Q121

平均租金

Q222

Q322

Q422

Q123

空置率

Q124

Q224

Q324

Q424

市场关键指标

静安核心

1,414,320

241,638

17.1%

17.1%

221,340

￥297.65

US$3.80

€3.61

黄浦

2,122,976

394,126

18.6%

18.6%

211,260

￥253.34

US$3.23

€3.06

陆家嘴

2,224,646

283,691

12.8%

0

￥307.21

US$3.92

€3.76

竹园

1,087,583

234,437

21.6%

101,545

￥239.62

US$3.06

€2.89

徐汇核心

635,714

97,035

15.3%

206,283

￥263.80

US$3.37

€3.23

长宁

1,350,640

250,249

18.5%

239,820

￥196.55

US$2.51

€2.43

上海核心商圈总体

8,835,879

1,501,176

17.0%

980,248

￥261.80

US$3.34

€3.21

8,146,937

8,146,937

16,982,816

2,297,375

3,798,551

2,244,588

3,224,836

US$2.26

US$2.85

￥176.76

￥223.33

28.2%

22.4%