房地产市场报告 -中国房地产研报：二手房市场交易放量、半数小区涨价，率先进入信心恢复期 202501.docx

2025年

2025年1月

中

中国房地产研报

二手房市场交易放量、半数小区涨价，

率先进入信心恢复期

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克而瑞观点

二手房市场交易放量、半数小区涨价，率先进入信心恢复期

文/马千里

2024年12月，房屋成交如期迎来年末翘尾，且同比表现也在持续走强，CRIC监测重点城市12月一二手房成交同比分别增长17%和11%，开盘去化率稳定在四成左右的年内高位。房价方面，随着更多小区房价实现环比上涨，供求信心亦在持续回升：

1.近半小区成交价环比上涨，高频交易小区数量达年内新高

为进一步探析二手房成交价格的动向，研究中心以北京、上海等12个典型城市的二手房小区为样本，为避免单套异常成交影响较大，每个月样本小区的选取标准，均为近2个月交易量不小于5套。

从统计结果来看，12月有48.3%的小区成交价环比上升，较上月增加了0.2个百分点。房价上涨小区的占比连续三个月增多。且12月高频成交的样本小区数量达到年内新高，在成交放量之下，依然有接近半数的小区成交价格环比回升。

与成交价的积极信号一致，本月也有更多卖方房东的心理预期上升。2024年12月有34%的小区挂牌价环比上涨，继11月之后，再创2024年下半年新高。

成交价小区上涨占比、挂牌价小区上涨占比连续两个月双双增多，再加之年末高频小区数量的同步提升，从二手房量价角度来看，已经展露出了明确的信心筑底信号。

图：2024年典型城市二手房挂牌价和成交价环比上涨小区占比

说明：高频小区筛选标准为近2个月成交套数均不小于5套

数据来源：CRIC

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2.南京、深圳连续两月过半小区房价上涨，武汉二手量价齐跌主因一手放量升温

12月，深圳、重庆、杭州、合肥、南京、西安、苏州等均有过半小区房价环比上涨，其中深圳、重庆更是分别有66%和65%的小区房价环比上行。对比11月数据来看，南京、深圳已经连续两个月有过半小区房价环比上涨，南京老浦口、板桥、仙林、河西等板块均有不少小区房价持续环比上涨。

合肥、苏州在11月房价上涨小区占比短暂回落之后，12月岁末房价迎来“补涨”，房价上涨小区数量占比再度超过半数。

广州在11月六成小区成交价格环比上涨之后，12月房价环比上涨小区占比减少至三成左右，属于指标正常波动。

仅武汉11月、12月连续两个月房价上涨的小区占比不足半数。武汉12月二手房成交套数环比下降，也是样本城市中唯一一个。这主要是由于年末武汉一手房市场交易量大幅增长，分流了大批客流。2024年12月武汉新房成交1.6万套，同比大增70%，为2021年以来历年12月的新高。

图：2024年11月、12月典型城市二手房成交均价环比上涨的小区占比

数据来源：CRIC

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3.议价空间持续转小，南京、苏州已低于5%

12月，典型城市二手房平均议价空间为18.6%，较11月份下降了0.4个百分点。自2024年8月份以来，已经连续5个月议价空间转小。随着卖方信心的恢复，二手房议价空间正在持续收窄。

图：2024年典型城市二手房平均议价空间变动趋势

说明：议价空间=1-成交价/挂牌价，样本项目当月成交均不小于5套

数据来源：CRIC

分城市表现来看，12月南京、苏州的平均议价空间已经收窄至5%以内，大量小区的平均成交价已经与挂牌价基本一致，甚至在苏州独墅湖高教区、吴江太湖新城等板块，部分改善、高端项目的12月小区成交均价已然高出小区的挂牌均价，优质房源去化明显提速。

图：2024年12月二手房平均议价空间较小的典型城市

说明：议价空间=1-成交价/挂牌价，样本项目当月成交均不小于5套

数据来源：CRIC

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4,更多改善类小区迎来涨价，议价空间亦为各类小区最低

分小区类型来看，继11月更多刚需小区房价环比上涨之后，12月改善小区房价迎来了“轮涨”。12月有52%的改善类小区成交房价环比上涨，较11月增加了4.9个百分点。刚需类小区中，上涨小区占比为45%，较上月回落了3.7个百分点。高端小区方面，连续两个月有半数以上小区房价环比上行。

议价空间方面，改善类小区同样快速下探，12月平均议价空间仅有16.5%，为各类小区中最低，刚需、高端类小区的议价空间分别为20%和17%。伴随着更多改善类小区房价的回升，该类小区房源的买卖双方价格预期进一步趋同。典型如杭州滨江区府某流量高端项目，12月平均议价空间已经收窄至5%以内