易居培训商业地产定位与策划.pptVIP

*与陈仁科一起探寻……要确定终端消费者的真正需求，首先必须确认消费群体的特性，即消费群体的……从区域人口特点看，主要由四大块组成：原住居民、新型社区居民、大学生、流动人口。新型社区居民比重越来越大，大学生成为第二大居住群体。我们研究消费者必须首先研究这两大群体。在彻底研究透了主要消费群体的真实需求后，就可以确定项目的建筑风格、业态定位、商家取向、功能配套、甚至装修标准。关键之点二：如何确定区域主要终端消费群体的真实消费需求*与陈仁科一起探寻……单击此处添加小标题本项目面对的终端消费群大致分为四类，而消费层次却相差很大，消费特性也各有不同。不同的消费群体是很难在同一消费场所消费的。如果生拉硬扯，必然是失去所有的消费者。同时满足三类消费群，组合矛盾将会严重影响项目的整体形象、层次，专门只满足某类群体，但因受区域环境和区域人口的限制，任何单一的类别都无法支撑整个项目营运。这对矛盾如何解决，必须提升到一个重要高度来认识。单击此处添加小标题关键之点三：如何处理必然出现的业态组合矛盾单击此处添加小标题*与陈仁科一起探寻……功能定位是指项目准备做成什么商业形式，定位基础来自于两个方面：一是对终端消费者的研究和判断；二是对区域市场现有商业环境的研究和分析。关键之点四：项目的功能定位决定项目的成败*与陈仁科一起探寻……现在我们得知本区域最大的消费群体，那我们重点要研究的是这两类群体之间的关系。比如周边社区居住者多为年轻人（20-35），那么他们与大学生就会有很多共性。如果社区居住者都是有较高文化层次，如大学教师，他们与大学生也会有很多共性。这种共性就是我们定位的基础之一，也就是说针对这种共性的定位即可满足大部分居住者的消费需求，又可满足大学生的消费需求，也就满足了本区域大部分消费群体的需求。单击此处添加小标题而对区域商业环境的研究主要是各商业物业业态、功能、档次、商品陈列、商品品类的了解，举例说：如果所有的商业都是以休闲娱乐为主，这说明两个问题，一是消费群体认同该区域是休闲娱乐的最佳消费场所，休闲消费有很大的市场，项目可以继续定位休闲类。二是消费群体只认同该区域是休闲娱乐的最佳消费场所，一个“只”字说明本区域其他的商业不能满足广大消费群体的需求，也就昭示着其他商业有很大的运作空间，或者说其他商业还有很大的提升空间，那么项目定位就可以抢占这个空白点。单击此处添加小标题*与陈仁科一起探寻……招不来大品牌超市，是否就一定不能成功？而招来了大品牌超市就一定能成功吗？回答当然是否定的。城市发展的趋势就是城市空心化。随着城市的发展，边缘区域的现状很快就会得到极大的改善，这是毋庸置疑的。关键是这个“很快”到底需要多长时间？商家们等的就是这个“很快”。那么作为商业物业的开发商，面对商家的这种等待，其招商思路就必须区别于市中心项目的招商！关键之点五：城市边缘区域招商的现实思考*与陈仁科一起探寻……以上是我们对长湴村项目的初步理解和思考。这里展示了一种在接触到一个地产项目之后，作为策划人应有的思维方式、思维逻辑、思维范围、思维聚焦等等！*如何研究呢？与陈仁科一起探寻……1那么2市场调查是基础！3*与陈仁科一起探寻……很多开发商是这样理解市调的——市调就是踩盘;市调什么人都会做，随便找几个员工就了事;市调是一个不需要花费太多时间的工作;市调的数据真正作用不大;市调就是针对某个问题去了解解决的方法。*与陈仁科一起探寻……很多开发商是这样实施市调的——请专业市调公司进行市调;自行组织员工进行简单的市调;自己去踩盘;请代理公司进行市调。*为什么？这是正确的态度吗？这是正确的方法吗？这样做能给项目开发带来正确的指导吗？与陈仁科一起探寻……你们真正了解市调的作用吗？不！！*与陈仁科一起探寻……因为——首先，专业市调公司不懂房地产，在设置问卷、访问、踩盘等方面都无法和房地产开发联系起来，他们采摘的数据也许真实、客观，但可用性不强。*logo因为——与陈仁科一起探寻……自行组织员工市调，因为不专业，市调的方法、内容、数据都无法保证真实、科学、客观。*与陈仁科一起探寻……因为——踩盘，就更简单了。它只是市调的其中一个方面的内容，即使去踩盘的不是专业的营销人员也很难真实、准确、全面地了解一个项目的情况。*因为——与陈仁科一起探寻……最后是请代理公司做市调，我可以说绝大部分的代理公司的策划、营销人员没经过专门市调培训的，市调毕竟是一个专门的行业，既然是专门的行业，就有其一定的专业性、标准和技术含量。所以代理公司市