仲量联行2024年天津房地产市场回顾及2025年展望.docVIP

天津房地产市场

2024年回顾和2025年展望

办公楼市场

整体回顾

天津甲级办公楼地图甲级办公楼数据一览

?全市净吸纳量缓步回升，乙级市场表现活跃。

指标2024Q4环比变化同比变化

?全年共入市四个项目，市场边界不断拓展。

?全市租金加速下滑。

市场概况及趋势

?2024年，天津办公楼市场发展现韧性，全市净吸纳量录得10.4万平方米，

较2023年提升了42%。乙级办公楼市场活跃度较高，以性价比吸引了大

面积的新租需求，占全市办公楼市场净吸纳量的80%以上。而在甲级市

场中，需求主要来自于存量市场的搬迁，新增需求未见明显回升，净吸

纳量同比回落。

?截至2024年12月底，天津市办公楼市场的总体量维持在411万平方米，

其中甲级办公楼总体量为152万平方米。全年新增供应达到16.9万平方米，

共有四个项目，这些新增供应主要集中在海河沿岸的乙级办公楼市场。

多个新项目在河东区建成，区域内商业氛围日渐成熟。受新增供应的影

响，全市空置率小幅上升0.3个百分点至31.2%。甲级办公楼有效需求不

断减少，退租和缩租情况频发，但得益于供应侧压力降低，年末录得空

置率35.9%，同比下降0.7个百分点。

?天津市办公楼市场的净有效租金同比下降4.6%，至71元/平方米/月。甲

级办公楼租金下降幅度显著，四季度甲级净有效租金环比下降2.4%，同

比下降5.7%。在经济缓解的迹象并不明显的同时，客户持续收紧的租金

预算继续制约着租金回涨，越来越多的甲级办公楼在下半年开始快速降

价以期吸引租户，提高入驻率。

市场展望

南京路小白楼子市场-

租金元平方米天2.7//

空置率25.7%

房地产周期表

20172018201920202021202220232024

涨幅

放缓

租金

下降

天津

全市

租金2.5元/平方米/天

空置率35.9%

2025*

总体量

(平方米)1,523,972→→

租金

(元/平方米/天)76↓2.4%↓5.7%

空置率35.9%↑0.2ppts↓0.7ppts

甲级办公楼新增供应及需求(千平方米)

新增供应

净吸纳量

2016201720182019202020212022202320242025*

甲级办公楼空置率

41.3%

2016201720182019202020212022202320242025*

甲级办公楼平均净租金(元/平方米/月)

?2025年，预计市场将持续“以价换量”的市场策略，以较大租金降幅全

面刺激需求。在未来，宽松经济政策的刺激将作用于经济领域并传导至

办公楼市场，随着需求的持续增长和经济环境的逐步改善，办公楼市场

的租金水平有望逐步企稳回升。

租金

上涨

跌幅

放缓

租户市场

平衡市场

业主市场

73

2016201720182019202020212022202320242025*

*为2025年年末预测值

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零售市场

整体回顾数据一览

天津地图

?娱乐及餐饮品牌支撑市场需求。

?盘活存量资产，焕新消费体验。

?租金降幅持续扩大。

指标市场环比变化同比变化2024Q4

总体量

(平方米)整体区域4,749,775↑51,000↑317,000

有效净租金

(元/平方米/天)整体区域9.3↓1.5%↓3.1%

市场概况及趋势

?2024年全年数据显示，娱乐行业在市场中展现出稳定的增长，占据了全

市成交量的34%。其中，影院、儿童游乐场及KTV的大面积租赁需求不

断出现，反映了市场的实际需求状况。同时，餐饮品牌也占据了市场成

交的23%，尤其是正餐类别，餐饮行业快速的更新换代成为推动市场需

求的重要因素。由于新入市项目的高出租率，全年净吸纳量显著增长

27%达到26.7万平方米。

空置率

(仅购物中心)整体区域12.2%↓0.1ppts↓0.8ppts

优质零售物业新增供应及需求(千平方米)

新增供应

净吸纳量

?2024年，全市共四个新项目入市，合计有31.7万平方米。这些项目主要

集中在中心城区，大部分为老旧资产盘活项目，例如和平吾悦广场和泰

达荟。同时，龙湖梅江天街作为2024年入市的郊区项目，填补了梅江区

域的商业空白。得益于全市需求的稳定增长，较大面积的供应未对市场

造成扰动，空置率稳定下降，截至2024年12月底，全市优质零售商业市

场空置率为12.2%，环比下降0.1个百分点，同比下降0.8个百分点。

?截至第四季度，天津优质零售物业首层平均净有效租金为282.9元