某商业地块策划提案(PPT96页).pptxVIP

凯德置地

来福士商业地块策划提案

2008.2.22;目录

第一部分项目概况及SWOT分析……….3-15

第二部分区域内同类竞争物业分析…….16-34

第三部分项目定位以及规划设计建议….35-65

第四部分市场运作策略….66-81

第五部分项目推广策略….82-91;

第一部分项目概况及SWOT分析;1.1地块基本情况分析

1.1.1区位概况

项目地块位于钱江新城核心

区域，毗邻未来杭州市行政

中心、杭州大剧院、杭州市

民中心和杭州国际会议中心

占地面积40355平方米，总

建筑面积约28万平方米。由

凯德置地斥巨资倾力打造的

一个集办公楼、商场、五星

级酒店和服务性公寓于一体

的综合性项目，这是继国内

上海、北京、成都之后，凯

德置地在中国投资兴建的第四个“来福士商业广场”。;1.1.2交通状况

①大区位交通状况

钱江新城位于杭州老城

区东南部，与钱塘江咫

尺之遥，距离西湖风景

区约4.5公里，距离萧山

国际机场18公里，所辖

范围：东临钱塘江，南

靠复兴区块，西依秋涛

路，至钱塘江二桥、艮山西路，地理位置优越，交通快速便捷，

;②区域内交通状况

项目位于富春路以北、新建路以东，万象城和杭州市民中

心之间，周边路网四通八达，江锦路公交站，规划轨道交

通4号线，地铁1号线、2号线近在咫尺，通过1号线可直达

上海到杭州的瓷悬浮列车，是杭州未来的交通枢纽之一。;1.1.3周边环境

根据我们的了解，到2011年钱江新城核心区将建设650万

平方米的公建建筑体。目前，钱江新城正处于高速开发阶

段，周边杭州行政中心、大剧院、国际金融中心、市民中

以及万象城等项目逐渐兴起，再加上周边中高档住宅的陆

续建成，3公里区域内的居住区人口约有40万左右，工作

人员将达到20万人。届时区块内将会形成浓郁的商务、休

闲、娱乐氛围。;;1.1.4周边配套

根据我们的了解，除了来福士商业广场（8万方）、凯德商

业中心（5万方）和万象城（24万方）以外，钱江新城已

经没有大宗的商业用地???让，三个项目的商业部分占据了区

域内商业面积的半壁江山，加上波浪文化城地下购物中心和

其他商业分布，未来钱江新城将形成大约70万平方米左右的

商业规模。除商业中心以外，还有大约30幢写字楼，5幢星

级酒店以及杭州行政中心、文化中心、公园等公建配套，共

同构筑了杭州未来的CBD中心。;1.2项目地块SWOT分析

1.2.1优势

①品牌优势：

从开发商品牌角度来看，作为全球知名集团——新加坡嘉

德置地集团在华的全资子公司，凯德置地专门致力于高品

质住宅和商用房产的投资、开发与管理，在业界拥有良好

的口碑和过硬的品牌支持；而来福士商业广场更是其旗下

成功的商业运作品牌，“双层品牌效应”使项目在未来的租

售以及管理中处于优势。

;②区位优势：

本项目地块位于万象城与市民中心之间，紧邻杭州大剧

院、杭州国际会议中心，是钱江新城的最核心区块，根

据“中心辐射效应”，届时将会吸引来大量的人气。

③物业优势：

本项目作为一个综合性商业地产项目，分别规划了办公

楼、商业购物广场、五星级酒店和服务性公寓四种物业

形态，物业种类分布科学齐全，经营面广，市场受众范

围大，使项目本身更富竞争力。;1.2.2劣势

①规模劣势：

与同区域内竞争项目相比，无论是80万平方米的万象城，还

是34万平方米的高德商业广场，在体量规模本项目都无法与

之匹敌，特别对于仅商业购物中心就占到24万平方米的万象

城，加上其本身成熟的运营模式和万象城的品牌影响力，届

时一定会吸引大批的顾客和商家，进而分割市场机会，因此

我们在规模上处于劣势。;1.2.3机会

①政策机会：

杭州政府新的城市规划，从“西湖时代”逐渐进入“钱塘时

代”。目前钱江新城的开发正处于快速发展阶段，随着世

界著名企业总部的进驻，为项目未来的办公、商业、商

务带来巨大的赢利机遇。

;②区域消费潜力：

钱江新城4平方公里的核心区建成后，加上其周边的

居区，