房地产行业专题：香港楼市复盘与思考.docx

内容目录

TOC\o1-2\h\z\u香港住宅始终紧缺，主要供应端受到制约 5

二战结束后，香港人口增长、经济腾飞，但居住情况难改善 5

住房需求高居不下，但供给受到土地约束和房企控制 9

1997-2003复盘：地产“泡沫”后金融危机时期的大调整 15

调整幅度：价格调整六成有余 15

调整原因：经济下行，供需失衡 16

应对措施：解决供需治标，恢复经济治本 18

2003-2019复盘：经济发展带来的主升浪 20

2003-2008：恢复性上涨，暂未回到1997年高点水平 20

2009-2019：大幅上涨阶段，价格上涨两倍有余 20

上涨原因：全球经济发展，需求大于供给 21

香港宏观经济和房地产行业双向影响 23

经济周期与房价周期共振，房产升值加强居民杠杆意愿 23

地产链是当前香港第三大支柱产业链 27

政府收入依赖土地财政及其他地产相关收入 27

投资建议 28

风险提示 28

图表目录

图1：1840年至1960年香港总人口数量 5

图2：1960年之后香港总人口数量 5

图3：香港历年净迁移人口数量 5

图4：香港历年自然增长人口数量 5

图5：香港历年GDP实际增速 6

图6：香港实际GDP十年复合增速 6

图7：各地区GDP总量（单位：亿元），2023 6

图8：各地区人口数量（单位：万人），2023 6

图9：各地区人均GDP（单位：万元/人），2023 7

图10：各地区土地面积（单位：平方公里） 7

图11：各地区人口密度（单位：万人/平方公里），2023 7

图12：各地区经济密度（单位：亿元/平方公里），2023 7

图13：各国家和地区月度入境访客（单位：万人） 7

图14：各地区房价收入比，2025 8

图15：各地区房屋租售比，2025 8

图16：中国香港和新加坡私人住宅价格指数 8

图17：中国一线城市住宅销售价格指数 8

图18：中国香港各类型房屋的单套及人均居住面积中位数 9

图19：各地区人均套内居住面积（单位：㎡），2021 9

图20：中国香港家庭住户各类型居住方式户数占比 9

图21：中国城镇居民住房来源，2020对比2010 9

图22：中国香港历年粗结婚率、出生率和死亡率 10

图23：中国香港家庭户均人数 10

图24：中国香港家庭住户数 10

图25：中国香港家庭户数年增量对比私人住宅年增量 11

图26：中国香港家庭住户各类型居住方式户数（单位：万户） 12

图27：中国家庭户均人数变化 12

图28：中国家庭户数和人口变化 12

图29：中国城镇居民人均居住面积（单位：㎡） 13

图30：中国北京、上海、广东人均居住面积（单位：㎡） 13

图31：香港政府卖地收入和财政收入的概况（单位：亿元） 14

图32：香港仲量行物业指数（1984年1月=100） 14

图33：1996-1997香港物业售价指数 15

图34：1996-1997香港住宅售价指数 15

图35：1997-2003香港住宅售价指数 15

图36：1997-2003香港住宅租金指数 15

图37：1997-2003香港写字楼售价指数 16

图38：1997-2003香港写字楼租金指数 16

图39：1997-2003香港各业态整体空置率（） 16

图40：1997-2003当年落成各业态空置率（） 16

图41：过渡时期香港土地供应（公顷） 17

图42：香港住户数目变化情况（万户） 17

图43：香港开发商楼面总面积及市占率（万平方米） 17

图44：香港开发商每年新建楼宇市占率 17

图45：香港1991-1996年房贷利率和最优贷款利率 18

图46：香港1989-1996年通胀率和存款利率 18

图47：2003-2008香港住宅售价指数和租金指数 20

图48：2003-2008香港住宅空置率 20

图49：2009-2019香港住宅售价指数和租金指数 21

图50：2009-2019香港住宅空置率 21

图51：2009-2019香港写字楼售价指数和租金指数 21

图52：2009-2019香港写字楼空置率 21

图53：中国香港私人住宅空置率 23

图54：中国香港失业率 23

图55：中国香港宏观经济指标和房价同比的关联性较强 24

图56：中国香港人均GDP同比 24

图57：中国香港GDP平减指数和CPI同比 25

图58：中国香港名义人均GDP和人均收入同比 25

图59：中国香港私