革故谋新：打造广州特殊资产管理新模式——国有不动产篇.docx

国有不动产篇打造广州特革殊故资谋产新管：理新模式

国有不动产篇

引言

2023年中央经济工作会议强调要持续防范化解重点领域风险，并要求经济大省为稳定全国经济作出更大贡献。自2023年起，广州市率先开启建设特殊资产统一市场先行区的探索。2024年广州市政府工作报告，在国内首次提出“探索建立特殊资产管理新模式”，推动特殊资产管理行业发展提速。2024年6月，广州市出台《广州市推动特殊资产管理行业发展若干措施》（即“特资十条”），明确建立特殊资产管理新模式的总体要求，并提出多项具体措施，意在吸引行业机构和专业人才在穗加速集聚，构建特殊资产生态圈，提升广州在全国特殊资产配置体系中的地位和作用。

“特资十条”是地方政府中首份推动特殊资产管理行业发展的专门政策，更是落实中央有关防范化解风险要求的有力举措。广州率先提出“探索建立特殊资产管理新模式”，逐步完善以大湾区特殊资产赋能服务平台为核心的特殊资产“四梁八柱”体系建设，助力提升特殊资产处置效率，在全国打响了特殊资产管理的广州品牌。这不仅为广州新旧动能转化、发展壮大新质生产力提供了制度保障，也有助于防范化解风险，维护金融安全，推动广州乃至大湾区产业升级和高质量发展。

特殊资产泛指因经济周期、政策管控、信用违约、流动性折价、运营管理折价等特殊原因导致价值低估或需快速处置变现的资产，包括金融不良资产、罚没资产、涉诉资产、企业改制或破产清算过程中的变现资产、一般工商企业经营所产生的低效无效资产及经营困难或发展存在瓶颈的企业资产、特别机遇变卖资产、其他急需处置的资产等。由于处置时间紧迫性、资产完整度、信息不对称等因素，特殊资产通常具有价格低于账面价值的特点，其投资逻辑可归纳为三个维度：资产流动性折价恢复、跨周期资产价值提升及主动型资产管理增值。

在打造特殊资产管理新模式的过程中，国有企业可以充分发挥引领带动作用。国有企业是中国特色社会主义经济的“顶梁柱”，在稳定经济增长、保障民生就业、推动技术创新等多方面做出了重要贡献，发挥着调控资源、维护社会安全、实现经济发展战略的重要作用。为增强国企活力，提高国企核心竞争力，国企持续进行改革深化提升行动。在改革过程中，国企面临“两资”问题，即在国企运营中无法有效利用或者无法产生预期经济效益的低效和无效资产，阻碍国有资产保值增值，影响国企资源配置效率和整体运营效益。其中，闲置、低效的国有不动产资源占比较大，既

包括国企非主业的闲置或收益率较低的经营性不动产，也包括国企长期亏损、未能带来效益的投资项目。因此，盘活存量资产、提升特殊资产处置效率、构建现代化的国企不动产管理体系，对于解决“两资”问题、深化国企改革至关重要。

对于非地产主业国企而言，其不动产问题的形成有多重原因，既有国企“办社会”、产权不清晰等历史因素，也有建筑老化、建筑设计不利于改造、不动产类型分散、定位不清等因素，还有物业管理能力欠缺、运营效率低、考核机制不合理等挑战。多方因素交织，制约国企不动产的市场表现。因此，国企有必要重构不动产管理体系，打造全面科学的管理新范式，以确保国企不动产管理业务有序运作，助力国企实现资产的保值增值和收益最大化，甚至反哺主业。

对此，本书专门针对存在低效无效问题的国有不动产，提出国企不动产管理体系的新范式，即针对国企经营性不动产，以预警防范“两资”问题出现为基础，通过及时抓住经营性不动产盘活利用的黄金窗口期，实现早识别、早介入、早提升。

本书建立了“两资”预警防范机制，通过不动产经营活动产生的现金流量、利润总额等关键财务指标，以及物业出租率等关键运营指标，及时识别经营效率下降、存在形成“两资”问题风险的国企经营性不动产。

本书还明确了不动产盘活提升标准流程。在及时发现不动产经营效率下降的问题后，首先，应通过针对性的项目尽调与市场尽调，作出不动产盘活利用潜力与方向的诊断评估。其次，结合政府在不动产端、消费端的政策导向，以及人口、消费等宏观因素变化对产生的新型不动产载体需求，提出解决方案，即存在形成“两资”问题风险的国企经营性不动产，如何在原业态基础上提高软硬件品质，或改变产品业态，迎合市场新需求。最后，以科学的、详尽的可行性研究报告研判如何激活不动产价值，实现国有存量不动产的盘活，并及时发现和解决“两资”问题。

通过构建国企不动产管理体系的新范式，国企有望以品牌化、市场化和合规化作为战略目标，设立战略、投融资、工程管理、运营、产品等多元业务条线，持续升级经营性不动产的管理与服务能力。我们相信，国企不动产管理体系的新范式，必将能助力国企实现盘活存量不动产，加快高质量发展步伐。

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目录

国第企不一动产章管理对国资国企改革的战略意义 3

市第场新二形势章下国企不动产管理面临的挑战 5

摸第家底三：建章立“两资”预警防范机制和不动产盘活提升标准流程8

探第风