从“台积电效应”看杭州，科技进步支撑楼市可持续发展.docxVIP

内容目录

一、台积电对台湾的意义：台湾不可或缺的重要经济支柱 5

1.1、台积电在产值、出口、税收及就业等方面均在台湾占据重要地位 5

二、“台积电效应”形成过程：人口及产业发展带动房价持续上涨 5

、定址：重视集群效应为产业发展保驾护航 5

、人口流入与收入：员工数量及薪资增长提供充足购买力 7

、房价走势：重点园区保持强势，新增厂区改变原有趋势 8

、房价上涨的节奏：公司高速发展时期为房价涨幅最快的阶段 10

三、杭州：筑底终有时，静待曙光现 10

、2024政策回顾：取消限制释放需求，促进楼市回归市场化 10

、2024市场回顾：政策助力市场修复，整体量价正在筑底 11

、短期展望：受市场供需关系主导，新房较之二手房更为健康 13

、中长期展望：经济、人口、购买力是根本 16

四、投资建议：风物长宜放眼量，精选好城市好企业 18

五、风险提示 21

图表目录

图表1：2023年台积电营收占台湾GDP接近9? 5

图表2：2023年台积电营收占台湾出口额约16? 5

图表3：2024年台积电所得税占台湾总税收超过6? 5

图表4：2023年台积电员工数占台湾就业人数约0.7? 5

图表5：台积电在台晶圆厂推进时间表及地址 6

图表6：台湾先进封测厂地址 7

图表7：2012-2023年台积电员工总数复合增速6.9? 7

图表8：2013-2023年台积电薪资平均数复合增速8.3? 7

图表9：2012-2023年台湾专业、科学及技术服务业就业人数复合增速1.5? 7

图表10：2013-2023年台湾电子零件行业薪资平均数复合增速5.4? 7

图表11：新竹地区人口增速远高于全台湾 8

图表12：近年来新竹地区房价涨幅高于全台湾 8

图表13：台中市人口增速高于全台湾 8

图表14：近年来台中市房价涨幅高于全台湾 8

图表15：近年来台南市人口增速与台湾缺口持续收窄 8

图表16：近年来台南市房价涨幅高于全台湾 8

图表17：近年来高雄市人口增速与台湾缺口持续收窄 9

图表18：近年来高雄市房价涨幅高于全台湾 9

图表19：桃园市人口增速高于全台湾 9

图表20：近年来桃园市房价涨幅高于全台湾 9

图表21：近年来苗栗县人口增速与台湾缺口持续收窄 9

图表22：近年来苗栗县竹南镇房价涨幅高于全台湾 9

图表23：台积电营收涨幅与新竹房价涨幅趋势匹配 10

图表24：台积电员工人数涨幅与新竹房价涨幅趋势匹配 10

图表25：2024年杭州楼市政策持续加码放松 10

图表26：2024年三轮主要政策后市场皆有所修复 12

图表27：2024Q4杭州房价企稳回升（元/平） 12

图表28：2024年杭州市二手住宅成交量超过商品住宅，占比达55? 12

图表29：杭州互联网大厂能够创造大量员工岗位（人） 13

图表30：杭州商品住宅上市体量连续3年大幅下降 13

图表31：杭州宅地成交连续3年大幅下降 13

图表32：主城4区新房市场的去化周期更健康（月） 14

图表33：外围4区新房市场的去化压力更大（月） 14

图表34：过去几年杭州商品住宅销售量远高于二手住宅销售量 14

图表35：杭州二手房存量挂牌量较大，去化周期处于相对高位 15

图表36：主城4区二手房去化周期更短（月） 15

图表37：外围4区二手房去化周期更长（月） 15

图表38：杭州每月新增挂牌有待消化 15

图表39：2000年以来台中、新竹人口明显增长 16

图表40：杭州市户籍人口持续上升 16

图表41：中国台湾GDP基本维持正增长 16

图表42：杭州GDP维持较强的增长动能 16

图表43：中国台湾部分产业平均月工资呈上升趋势（元新台币） 17

图表44：杭州在岗职工平均工资持续上升（元人民币） 17

图表45：中国台湾批发零售餐饮营业额呈上升趋势 17

图表46：杭州社零总额呈上升趋势 17

图表47：2025年杭州市的新一轮“8+4”经济政策 18

图表48：滨江、绿城、建发在杭州销售市场上维持龙头地位（单位：亿元） 18

图表49：滨江、绿城、建发在杭州土地市场上维持龙头地位（单位：亿元） 19

图表50：滨江、绿城、建发具备α，涨幅通常大于行业指数 19

图表51：A股地产PE-TTM 20

图表52：港股地产PE-TTM 20

图表53：港股物业PE-TTM 20

图表54：覆