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?物业设备设施工程管理?;;6、设备运行经济管理

a.目的

b.管理措施;1、事后维修阶段;2、预防维修阶段;3、设备综合管理阶段;二、物业设备设施概述;三、物业设备设施管理：;2、管理内容和措施：;b.但凡安装在用的设备,必须做到台台都有完整的设备使用、维护规程.

c.对新增设备要负责在设备运行前制订出设备使用、维护规程。

d.岗位人员在执行规程中,发现规程内容不完善时要逐级及时反映,工程管理专业人员应立即到现场核实情况,对规程内容进行增补或修改.;设备操作规程制定应包括的内容;*建立设备台帐：;c.操作设备的步骤,包括操作前的准备工作和操作顺序;

d.紧急情况处理的规定;

e.设备使用中的平安本卷须知,非本岗位操作人员未经批准不得操作本机,任何人不得随意拆掉或放宽平安保护装置等;

f.设备运行中故障的排除.;*建立设备台帐：;*设备运行保养技术管理;·要对每台设备,定出检查的部位(巡检点)、

内容(检查什么)、正常运行的参数标准(允

许的值),并针对设备的具体运行特点,对设

备的每一个巡检点,确定出明确的检查周

期。工程专职人员进行复查等制度；〔可

运用目视管理建立标识、标牌〕。;·一级保养：

一级保养以各专业员工为主，各相关专业配合，共同进行。

根本内容：清洁，巩固，润滑，防腐，防冻，及外观外表检查维护。

·二级保养：

以专职人员为主，各相关专业配合，共同进行；;根本内容：

a清扫、检查和调整电器部位；

b.清扫各润滑部位，按要求调换润滑油；

c.检查设备的主要精度和技术状况；

d.修复和更换所有磨损部件；

e.提供无图纸关键零件标准尺寸及加工周期长的零件，为下次保养或修理作准备；;f.必须做好详细记录，存档备查；

〔根本内容：保养内容、日期、保养人、验证人，对改变技术参数和管线路图应在原理图中说明原因，并因有批准人〕。

g.对个别主要精度和技术要求，确经努力还不能到达要求的，应在记录中详细记录经过，以便安排修理方案及为更新部件做预算。;·保养周期确实定，可根据以下几条因素考虑：

a.设备日常维护保养情况，设备的操作使用情况；

b.设备的类别、???能结构，设备原有技术状况与使用条件；

c.按各项设备的行业标准进行维护保养。;#外围工程的保养，由外包单位专职人员维保，物业工程专业人员负责进行监管和控制，按合同要求定期、定时维保并做好配合工作和验收确认工作。

#各专业应针对各类设备，设立对应的设备保养员直接对主管或领班负责，从而形成一个专、群、内、外相结合的设备保养网络。;设备保养操作人员和维修人员应具有相关技术资质证书，熟知设备的性能，懂维护保养技术，方能操作。

#对设备的保养应每月落实、安排，每周检查执行情况；对保养过程应进行控制，确保完好。

;*设备运行经济管理：;目的：

以有效的现场管理降低公共能源的消耗，从而减轻业主、使用人的经济负担，以到达自我完善、自我运转、自我开展的目的。

管理措施：

·能源消耗控制管理，对系统和设备采用节能技术措施；

·加强日常管理延长设备使用寿命，使设备日常营运费用降低。;能源消耗管理一般可分为三个阶段。

第一阶段，滴水成河，聚沙成塔。每位员工都要树立节能降耗，从我做起的观念。

每日定时巡查和做好能耗记录，要求数据准确，做好能耗的统计分析，发现能耗异常及时报告，杜绝跑、冒、滴、漏现象。

;第二阶段，调整高耗能设备的运行状态，如根据不同需求和实际情况调整设备的运行时间和运行负荷。

第三阶段，适当增加一些投资，提高物业管理的科技含量。改装或加装一些节能装置，使物业的节能设备及节能措施有较大的改观，从而更有效的节约能源，降低能耗。

;如通过BA系统的监控措施，对空调系统，即冷水机组、锅炉、冷冻机、冷却塔、水泵、风机及末端装置进行监测与控制，使各项设备的运行性能及能耗相互协调、匹配，处于最正确状态，使能耗最低。及对照明的控制等。;*、设备维修管理;;·严格遵守平安操作规程，如有故障发生，立即报告主管进行抢修或及时通知维保单位，现场应先采取有效措施，控制事态开展，确保人员平安。对违反平安操作规程及操作程序的行为，结合绩效考评进行处分。对重大故障应查明原因，将维修处理结果、防范措施书面报告公司分管领导。;·控制、协调日常维修工作的执行情况，保证质量，使维修工作能高质量高效率的进行。

掌握每天维修所出现的失控现象〔如重复保修、拖延维修时间等〕，及时了解情况，进行处理、善后工作；;·工程部应每日统计各专业设备设施维修情况，并填写统计表，以有利发现问题，解决问题，提高工程部的维修质量。

·建立工程部维修工具、设备备品备件的管理制度和收发程序，进行有效的