土地溢价为何提升？.docx

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TOC\o1-2\h\z\u一、土地市场的4点观察 5

（一）供需双降 5

（二）库存累积 5

（三）企业拿地意愿仍弱 6

（四）土地溢价率创2021年下半年来新高 7

二、土地市场仍弱，为何溢价率大幅提升？ 7

（一）城市看，核心城市拉动明显，一线的贡献率已超2021年上半年 7

（二）企业看，国央企拿地明显增加 8

（三）土地看，供给质量在提升 9

图表目录

图表1 土地供给：降幅约3成 5

图表2 土地需求（成交）：降幅约1成 5

图表3 土地库存：绝对水平 6

图表4 土地库存：去化周期 6

图表5 房企拿地意愿仍低（季节图） 6

图表6 房企拿地意愿仍低 7

图表7 保利：拿地仍偏谨慎 7

图表8 土地溢价率：2025年来大幅改善 7

图表9 土地溢价率：2025年来大幅改善（30城） 7

图表10 当前一线城市对整体土地成交的贡献，已超2021年上半年 8

图表11 土地成交总价：三线城市占比超4成 8

图表12 土地溢价率贡献拆分：拉动项主要是一线城市 8

图表13 2025年1-2月，国央企拿地明显增加 9

图表14 保利：拿地主要集中在一二线城市 9

图表15 保利：三四线城市项目去化率偏低 9

图表16 2024年来，330城土地出让楼面价提升、而容积率下降 10

2025年2月，百城土地溢价率录得9%、创下2021年下半年来新高，同时上海杭州等城市“地王”频出，土地市场是否出现回暖？本文对此进行探究。

一、土地市场的4点观察

（一）供需双降

供给端，1-2月同比跌幅在三成左右：参照wind统计的全国330城数据，1-2月，土地供应面积为2.3亿方、同比-25.5%。重点城市方面，2025年截至2月23日当周，100

大中城周均土地供应面积0.11亿方、同比-28.1%。

往后看，今年土地供应或将继续缩量，据克而瑞“…（2025年）北京首次对商品住宅用地实行弹性供应，商品住宅用地计划供应240-300公顷，计划下限较2024年下降了60公顷；郑州市八区宅地供应计划的同比降幅更是达到三成。”

需求端，土地成交降幅约1成，核心城市转正。参照wind统计的330城数据，1-2月土地成交面积2.2亿方、成交建面2.9亿方，分别同比-4.2%、-10%。100大中城市，2025年截至2月23日当周，周均成交土地占比面积、规划建面分别为0.12、0.21亿方、同比4.9%、8.1%。

主要城市中，北京成交土地占比面积同比-2.1%、上海55%、广州-60%、深圳-80.5%，由于城市维度每年的供地节奏存在差异，因此同比数据波动较大。

图表1 土地供给：降幅约3成 图表2 土地需求（成交）：降幅约1成

ind，

注：2025年增速数据为1-2月，其余为全年；口径为wind统计的330城

ind，

注：2025年数据为1-2月，其余为全年；口径为wind统计的330

城

（二）库存累积

近期土地库存仍在累积：我们测算，截至2024年末（最新），全国土地库存（拿地未开

工）约38亿平、去化周期为56个月，较2024年3季度末的36.6亿平、54个月，土地库存进一步累积（参见报告《四问土地库存》）。

不过2025年来广东等多地宣布使用专项债收购存量闲置土地，后续政策效应或将陆续显现，参见报告《收储，启动》。

图表3 土地库存：绝对水平 图表4 土地库存：去化周期

ind，测算 ind，测算

（三）企业拿地意愿仍弱

当前衡量房企拿地意愿的“拿地销售比”仍低，拿地销售比即房企拿地金额/销售金额。该指标衡量的是，房企每1元销售金额对应的购地（投入再生产）金额，据克而瑞，0.3是过往的习惯“红线”，参见报告《一个有趣指标看地产企业的“预期”》。

1）从最新数据看，截至2024年末，百强房企拿地销售比为0.17，较2024年10月的0.15

小幅回升，但仍处于近5年同期最低值，反映房企整体的拿地意愿仍偏低。

2）从代表性企业看，观察头部央企保利，投资行为仍偏谨慎。截至2024年上半年，保

利共新增土储建面116万平方米，同比-82%，拿地销售比下降至0.12，较2023年的0.5

进一步下滑。

3）从2025年来的数据看，据克而瑞，“前两月多数企业投资尚未开启，全口径销售TOP100

中仅两成企业有土储入账。相较之下，央企投资铺排更为靠前”。图表5 房