房地产行业市场前景及投资研究报告：核心城市，科技助力杭州发展，美好居住机遇.pdf

行

业

及

产

业房地产

2025年03月14日

行科技助力杭州发展，美好居住再迎机遇

业

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究

/——核心城市房地产市场分析系列之一：杭州篇

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度

本期投资提示：

⚫宏观：杭州经济快增、科技产业突出、人口持续净增。杭州下辖10区，其中核心4

证区、非核心6区。2024年GDP2.2万亿元，同比+4.7%、居全国第8，其中数字经

券济、云计算等四大产业占比GDP达80%。杭州2015-23年净增350万人，居核心城

研市第3、仅次于成都和深圳，人口增长较快的原因包括行政区划合并、G20和亚运会等

究重大活动刺激、互联网和科技等产业发展推动等；其中核心4区2015-23年人口

报CAGR13.1%、非核心6区为1.6%。杭州重点企业包括阿里巴巴、网易及科技“六小

告龙”，历史上阿里巴巴业绩增速和杭州GDP增速有一定正向关系，考虑到近期阿里重

启3年3,800亿投资、总额超过去10年总和，预计后续杭州科技产业将持续快速发

展，奠定良好的购房人群基础。

⚫土地：库存低位、供需健康，前三房企土拍优势明显。1）库存：截至2025/1，杭州

取证库存仅8个月，处于核心城市中最低，并且仍处于下降通道。分区来看，核心4区

库存大部分在3-5个月，创2015年以来新低。2）土地：杭州宅地成交持续3年缩

量，2024年杭州宅地成交金额1,169亿元，较2021年高点-57%；其中核心4区和非

核心6区分别较2021年高点-45%和-66%。但核心4区宅地成交金额占比从2021-

23年的40%-45%提升至56%。供需对比来看，2024年杭州土地成交面积/销售面积

为0.70倍，接近2015年的0.60倍，而2015年是政策持续放松、供需逆转的年份，

2025年杭州量价或将有所改善。3）竞争格局：2024年拿地金额市占率Top3分别是

滨江集团（32%）、绿城中国（18%）、建发房产（16%）。

⚫销售：景气度回升，不限价打开空间，前三格局稳定。1）二手房：2024年杭州二手

房成交套数首次超过新房，占比65%，但主要是以价换量。但2025年春节以后，重点

城市二手房成交显著放量，核心8城和杭州3月日均认购套数分别同比+32%和

+86%，并且目前周环比带看仍在增长、并创2024年9月政策后新高。2）新房：杭

州商品房销售额中核心4区占比从2020年的31%提升至2023年的49%。价格方

面，近期高层价格天花板7.9万元/平、叠墅11.8万元/平已有抬升，后续仍有上行空