租赁合同基本原理.ppt

一、 出租人的义务根据《合同法》的规定，出租人负有如下主要义务:（一）交付租赁物并在租赁期间保持租赁物使其符合约定用途（二）维修租赁物的义务，但当事人另有约定的除外。（三）物的瑕疵担保义务（四）权利瑕疵担保义务（五）费用偿还义务第23页，共59页，星期日，2025年，2月5日维修义务维修义务，是指租赁物损毁、不能保持租赁物符合约定的用途时，出租人应予修复的义务。维修的条件维修的必要、维修的可能、通知出租人租赁物虽然有维修的必要，但如果不可能维修，则属于租赁物部分或全部毁损，灭失的问题，应当根据情况，承租请求减少租金或者不支持租金；如果不能实现合同目的，承租人可以解除合同。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第24页，共59页，星期日，2025年，2月5日权利瑕疵担保出租人就交付的标的物，负有保证第三人不得向承租人主张任何权利的义务。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。如困租赁房屋权属有争议，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。第25页，共59页，星期日，2025年，2月5日物的瑕疵担保租赁物如有瑕疵，出租人应对之负责。唯因租赁是继续性法律关系，故于租赁物交付后，在租赁关系存续中，发生瑕疵时，出租人应当负瑕疵担保责任。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。在城镇房屋租赁合同场合，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的，或者租住房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用时，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。第26页，共59页，星期日，2025年，2月5日二、 承租人的义务根据《合同法》的规定，承租人负有如下主要义务:（一）依约定方法或租赁物的性质使用租赁物的义务（二）妥善保管租赁物的义务（三）不作为义务主要:1.不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物2.不得随意转租（四）支付租金的义务（延迟或拒付租金的，诉讼时效为一年）（五）返还租赁物的义务（返还租赁物，应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，因而，承租人原则上负“现状返还义务”。）第27页，共59页，星期日，2025年，2月5日第四节租赁合同的更新与终止第28页，共59页，星期日，2025年，2月5日一、租赁合同的更新赁合同的双方当事人在租赁合同规定的租赁期限届满时，可以续订合同。所谓续订，是指在原租赁合同其他内容不变的情形下，延长合同的期限。所以，续订租赁合同又被称为期限更新或租赁合同的更新。租赁合同的更新有约定更新和法定更新。法定更新，或称默示更新，即租赁期届满，承租人使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《合同法》第236条规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”约定更新，或称明示更新，指当事人另外达成合意更新租赁合同。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。至于更新次数，法律没有限制。第29页，共59页，星期日，2025年，2月5日二、租赁合同的终止租赁合同主要因下列事由而终止:（一）租赁合同因期限届满而终止（二）租赁合同因当事人的解除而消灭第30页，共59页，星期日，2025年，2月5日租赁合同终止的效力（一）返还租赁物第31页，共59页，星期日，2025年，2月5日(二）装饰装修的善后1.经出租人同意的场合（1）未形成附合的场合在城镇房屋租赁合同场合，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。（2）已形成附合场合合同解除场合第一，因出租有违约导致合同解除。承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值损失；第二，因承租人违约导致合同解除。承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。第三，因双方违约导致合同解除。剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任