从一起合同案看合同的定性模板.docx

从一起协议案看协议定性、违约金过高及其调整问题

李旭春、吴先荣与浙江吕嘉置业房产开发企业明光分企业商品房预售协议纠纷案

一、案情

原告李旭春、吴先荣（乙方）与被告浙江吕嘉置业房产开发企业明光分企业（甲方）签署了两份协议书,协议内容为:依据法律相关要求,就甲、乙双方投资共建晶都商厦中房产,经双方共同协商,自愿达成以下协议:一、甲、乙双方投资共建商厦第三层全部归乙方,总面积为1000平方米（含公摊面积,正确面积以房管部门实际测量为准）,第三层楼房每平方米叁仟伍佰元,乙方付50%建筑款即人民币壹佰柒拾伍万元,余款壹佰柒拾伍万元在甲方交给乙方房产证时由乙方一次性付清。二、乙方同意按甲方建筑方案,不参与具体建设中各项管理。……七、甲方同意在12月1日将商厦第三层交给乙方开业。八、违约责任:1、甲方没有按约定将该层楼房交给乙方,除返还乙方全部投资款外,向乙方支付该层楼房总额10%违约金,并赔偿乙方损失（包含可得利益）。2、甲方没有在约定时间将商厦第三层交付给乙方,每延期一天向乙方支付违约金壹万元。甲方由其责任人署名并加盖了公章,乙方由两原告署名。同日双方又签署一份第五层协议书,除第一条房价、付款数额、付款方法不一致外,其她条款均与上述协议一致。4月24日,两原告依两份协议书约定共支付房款185万元,包含第五层房款10万元。另第五层又依约支付了100万元。诉争房屋至今未完工,也没有交付给两原告。故两原告起诉要求被告支付逾期交房至起诉日违约金共278万元。

二、相关正确定定本案案由问题

（一）分歧

该案在立案时案由是建设工程施工协议纠纷,但在合议庭合议时对案由界定有二种不一样意见:第一个意见认为该案案由应该是合资、合作开发房地产协议纠纷,第二种意见认为该案案由应为商品房预售协议纠纷。

笔者同意第二种意见。

从两原告与被告所签署协议内容看,由被告建房,并由两原告按每平方米支付叁仟伍佰元,累计支付叁佰伍拾万元款项给被告方法取得被告开发商厦三层面积约1000平方米房屋全部权,该协议形式上是共建协议,但其实质上是一个以预付款方法购置房屋协议。此协议书中包含了房屋买卖协议所含有双方当事人基础情况、房屋位置和面积、房屋价款和支付方法、交房期限及违约责任等基础条款,符合房屋买卖协议最基础特征;而且依据《最高人民法院相关审理包含国有土地使用权协议纠纷案件适使用方法律问题解释》第二十五条要求:“合作开发房地产协议约定提供资金当事人不负担经营风险,只分配固定数量房屋,应该认定为房屋买卖协议。”所以本案双方当事人于4月20日所签署协议应为房屋买卖协议,且为商品房预售协议,而不是合作开发房地产协议,故本案应定性为商品房预售协议纠纷。

（二）评析

与其说该案关键是确定案由,不如说该案关键是怎样适使用方法律。

第一、民事案件案由是民事诉讼案件名称,反应案件所包含民事法律关系性质,是人民法院将诉讼争议所包含法律关系进行概括。建立完善民事案件案由体系,有利于当事人正确选择诉由,有利于人民法院在民事立案和审判中正确确定案件诉讼争点和正确适使用方法律。

民事案件案由确定,是依据当事人主张法律关系性质来确定。民事诉讼程序开启是以当事人起诉为前提。当事人因民事纷争向人民法院起诉时,会提出对应诉讼请求,人民法院对当事人诉讼请求进行审查以后,认为符合立案条件,给予立案时,应以当事人主张民事法律关系性质作为该案件案由。诚然,当事人因为求胜心情,不管是对案件案情陈说,还是对相关证据提出,都会是有利于自己而不利于对方,对案件案由判定也是如此,往往可能依据其所提出诉讼请求,并不是案件本质,有可能与案件性质和事实不符,不过不利后果,只能由起诉人自行负担,当然法官也能够在合理范围内进行必需地释明,不过法官应该是中立。《最高人民法院相关印发＜民事案件案由要求＞通知（法发[]11号）》中明确要求“民事案件案由应该依据当事人主张法律关系性质来确定。”本案当事人诉讼请求是:请求法院要求当事人交付房屋并负担逾期交付违约金。可见本案法律关系性质是共建协议书性质。

第二、《最高人民法院相关民事诉讼证据若干要求》（法释〔〕33号）第三十五条要求:“诉讼过程中,当事人主张法律关系性质或者民事行为效力与人民法院依据案件事实作出认定不一致,不受本要求第三十四条要求限制,人民法院应该通知当事人能够变更诉讼请求。”该条通常被认为是“人民法院通知当事人变更诉讼请求情形”,现在,在司法实践中,各地法院都在主动探索愈加好适用这一条,通常认为,在诉讼过程中当事人主张法律关系性质与法院依据案件事实作出认定不一致,经向其释明后当事人仍未变更诉讼请求